Як купіць кватэру крок за крокам

З чаго пачаць куплю кватэры?

Купля кватэры пачынаецца не з прагляду абвестак, а з дакладнага вызначэння ўласных фінансавых магчымасцяў. Перш чым закахаешся ў канкрэтнае памяшканне, варта ведаць, колькі рэальна можаш выдаткаваць на цану куплі і на дадатковыя выдаткі, якія могуць дасягаць некалькіх працэнтаў ад вартасці нерухомасці.

На гэтым этапе ты адказваеш сабе на тры пытанні: колькі маю зберажэнняў на ўласны ўнёсак, які штомесячны плацёж я здольны выплачваць і купляю за наяўныя ці з іпатэчным крэдытам. Адказы вызначаць цэнавы дыяпазон, у якім варта шукаць.

Як вызначыць бюджэт і крэдытаздольнасць?

Бюджэт на куплю — гэта не толькі цана кватэры. Гэта сума цаны, транзакцыйных выдаткаў, а таксама магчымага рамонту і абсталявання. Калі фінансуеш куплю крэдытам, ключавой з'яўляецца крэдытаздольнасць, гэта значыць ацэнка банка, які плацёж ты здольны выплачваць пры сваіх даходах і абавязацельствах.

Уласны ўнёсак і зберажэнні

Банкі звычайна патрабуюць уласны ўнёсак на ўзроўні прыблізна каля 10–20% вартасці нерухомасці, у залежнасці ад банка і сітуацыі пазычальніка. Апрача ўнёску варта мець рэзерв на выдаткі вакол куплі і першыя расходы пасля засялення.

Ацэнка крэдытаздольнасці

На крэдытаздольнасць уплываюць даходы, форма занятасці, колькасць асоб на ўтрыманні, іншыя крэдыты і ліміты па картах, а таксама гісторыя ў BIK. Перш чым падаць заяўку, варта праверыць свой рапорт у Бюро крэдытнай інфармацыі і ўрэгуляваць дробныя запазычанасці, якія могуць зніжаць ацэнку.

Першасны ці другасны рынак — што выбраць?

Выбар паміж новай кватэрай ад дэвелопера і памяшканнем з другаснага рынку залежыць ад тваіх прыярытэтаў. Кожны варыянт мае іншыя прававыя, падатковыя і практычныя наступствы.

• Першасны рынак: кватэра ад дэвелопера, звычайна ў дэвелоперскім стане пад аздабленне; купля ахоплівае дэвелоперскую дамову і ахову, якая вынікае з нормаў пра абарону набытчыка.
• Другасны рынак: кватэра, якая ўжо была ва ўжытку, часта гатовая да засялення; патрабуе дакладнай праверкі тэхнічнага і прававога стану, а таксама гісторыі памяшкання.

Пры першасным рынку да цаны звычайна дадаецца ПДВ, а пры другасным здзелка звычайна падлягае падатку PCC. Гэтыя адрозненні варта ўлічыць ужо на этапе планавання бюджэту.

Як праверыць прававы стан кватэры?

Перш чым унясеш задатак, правер, хто сапраўды з'яўляецца ўласнікам і ці не абцяжарана нерухомасць. Асноўным інструментам з'яўляецца зямельная кніга, якую вядуць у адпаведнасці з законам пра зямельныя кнігі і іпатэку. Знойдзеш у ёй звесткі пра ўласніка, плошчу, іпатэкі і магчымыя прэтэнзіі трэціх асоб.

У выпадку другаснага рынку варта папрасіць таксама даведку пра адсутнасць запазычанасцяў у аплатах суполцы або кааператыву і даведку пра адсутнасць прапісаных асоб. Пры кааператыўнай уласніцкай кватэры дадаткова правяраеш прававы статус памяшкання ў кааператыве.

Як праходзіць папярэдняя дамова і натарыяльны акт?

Калі выберэш памяшканне і ўзгодніш цану, наступным крокам звычайна з'яўляецца папярэдняя дамова. Яна забяспечвае здзелку на час аладжвання фармальнасцяў, напрыклад атрымання крэдыту. У дамове вызначаюць цану, тэрмін заключэння асноўнай дамовы, а таксама памер задатку або авансу.

Задатак і аванс

Гэта два розныя механізмы. Задатак у прынцыпе прападае на карысць прадаўца, калі пакупнік адмаўляецца без прычыны, а ў адваротнай сітуацыі прадавец вяртае яго ў падвойным памеры. Аванс жа звычайна проста вяртаецца. Варта свядома выбраць, якую форму ўжыць.

Акт пераносу ўласнасці

Уласнасць на нерухомасць пераносіцца выключна ў форме натарыяльнага акта. Натарыус правярае дакументы, тоеснасць бакоў і зямельную кнігу, спаганяе належныя падаткі і зборы, а таксама падае заяву аб унясенні новага ўласніка ў зямельную кнігу.

Колькі каштуе купля кватэры апрача цаны?

Дадатковыя выдаткі могуць здзівіць асоб, якія купляюць упершыню. Наступная табліца паказвае найважнейшыя пазіцыі, пра якія варта памятаць, плануючы бюджэт.

Да гэтага дадаюцца выдаткі на крэдыт, такія як камісія банка, страхаванні і ацэнка нерухомасці. Падрабязны спіс мы разглядаем у асобным артыкуле пра выдаткі на куплю.

Што рабіць пры прыёме і пасля куплі?

Пасля падпісання натарыяльнага акта застаюцца яшчэ практычныя фармальнасці. Пры першасным рынку прымаеш кватэру пратаколам, у якім запісваеш магчымыя дэфекты для ліквідацыі дэвелоперам. Пры другасным варта запісаць паказанні лічыльнікаў і перадаць сабе камплект ключоў.

Затым перапісваеш дамовы на камунальныя паслугі, паведамляеш пра змену ўласніка суполцы або кааператыву і абнаўляеш звесткі ва ўстанове для патрэбаў падатку на нерухомасць. Калі купляў з другаснага рынку, звычайна сам падаеш дэкларацыю і плаціш падатак PCC, хіба што гэта робіць за цябе натарыус.

Падсумаванне: як спраўна купіць кватэру

Удалая купля кватэры — гэта вынік паслядоўных, прадуманых крокаў, а не аднаго хуткага рашэння. Пачні з рэальнай ацэнкі бюджэту і крэдытаздольнасці, і толькі потым аглядай прапановы. Заўсёды правярай прававы стан у зямельнай кнізе і не прапускай дадатковыя выдаткі.

Ключавыя фармальнасці — папярэднюю дамову і натарыяльны акт — рэалізуй у натарыуса, які клапоціцца пра бяспеку здзелкі. Калі фінансуеш куплю крэдытам, скампануй графік так, каб рашэнне банка было гатовае перад тэрмінам асноўнай дамовы. Дзякуючы гэтаму пройдзеш увесь працэс спакойна і без дарагіх сюрпрызаў.