Najem okazjonalny — na czym polega

Czym jest najem okazjonalny

Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego porządku prawnego, aby zrównoważyć silną ochronę lokatorów wynikającą z ustawy o ochronie praw lokatorów. Jego istotą jest zestaw dodatkowych oświadczeń, które zabezpieczają właściciela na wypadek, gdy najemca po zakończeniu umowy odmawia wyprowadzki. W zwykłym najmie usunięcie takiej osoby wymaga długiego postępowania sądowego i komorniczego, a przez zimę obowiązuje ochrona przed eksmisją do lokalu socjalnego.

Ta forma dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych i może z niej korzystać jedynie właściciel będący osobą fizyczną, który nie wynajmuje mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Umowę zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat.

Wymagane oświadczenia i dokumenty

Do skuteczności najmu okazjonalnego konieczne są trzy elementy. Po pierwsze, oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie. Po drugie, wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji. Po trzecie, oświadczenie właściciela tego wskazanego lokalu o zgodzie na przyjęcie najemcy.

Samą umowę najmu sporządza się na piśmie pod rygorem nieważności. Warto od razu dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy oraz ustalić wysokość kaucji. Koszt notarialnego oświadczenia najemcy jest ograniczony przepisami i zwykle to niewielka kwota w stosunku do bezpieczeństwa, jakie daje.

Obowiązek zgłoszenia do urzędu skarbowego

Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla swojego miejsca zamieszkania. Zgłoszenia dokonuje się w terminie czternastu dni od rozpoczęcia najmu. Jest to warunek zachowania szczególnego reżimu tej umowy.

Jeżeli właściciel nie dopełni tego obowiązku, umowa nie traci ważności, ale nie korzysta z uproszczonej procedury eksmisji przewidzianej dla najmu okazjonalnego. W praktyce oznacza to utratę najważniejszej korzyści tej formy najmu.

Jak wygląda eksmisja przy najmie okazjonalnym

Gdy umowa wygaśnie lub zostanie skutecznie wypowiedziana, a najemca nie opuszcza mieszkania, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Jeśli lokator dalej nie reaguje, właściciel występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji.

Po uzyskaniu klauzuli sprawą zajmuje się komornik, a eksmisja prowadzona jest do lokalu wcześniej wskazanego przez najemcę. Dzięki temu pomija się długi proces sądowy o eksmisję i nie stosuje się ochrony zimowej w takim zakresie jak przy zwykłym najmie. To właśnie ta ścieżka stanowi główną przewagę najmu okazjonalnego.

Dla kogo ta forma jest opłacalna

Najem okazjonalny sprawdza się przede wszystkim u prywatnych właścicieli jednego lub kilku mieszkań, którzy chcą ograniczyć ryzyko trudnego lokatora. Jest szczególnie wart rozważenia, gdy wynajmujący nie zna najemcy i nie ma pewności co do jego wypłacalności.

Minusem bywa konieczność wizyty u notariusza i znalezienia lokalu zastępczego przez najemcę, co część kandydatów zniechęca. W praktyce warto przedstawiać tę formę jako standard rynkowy chroniący obie strony, a nie jako wyraz braku zaufania.

Podsumowanie: kluczowe wnioski o najmie okazjonalnym

Najem okazjonalny to sprawdzone narzędzie ograniczające ryzyko właściciela dzięki notarialnemu poddaniu się egzekucji przez najemcę i wskazaniu lokalu zastępczego. Aby zachować jego moc, trzeba zawrzeć umowę na piśmie, na czas oznaczony, i zgłosić ją do urzędu skarbowego w ciągu czternastu dni. W zamian właściciel zyskuje znacznie szybszą ścieżkę odzyskania mieszkania, co czyni tę formę atrakcyjną dla prywatnych wynajmujących.