Нотариальный акт при покупке недвижимости

Что такое нотариальный акт и почему он требуется

Нотариальный акт — это особый официальный документ, составляемый нотариусом, который подтверждает совершение определённого юридического действия. В случае недвижимости соблюдение этой формы не является лишь формальностью — польское гражданское право требует её под угрозой недействительности. Это означает, что даже самый подробный договор, составленный сторонами самостоятельно, не перенесёт право собственности на жильё, если он не будет заключён у нотариуса.

Нотариус действует как лицо публичного доверия. Его задача — не только зафиксировать волю сторон, но и следить за тем, чтобы действие соответствовало праву и чтобы ни одна из сторон не была ущемлена. Нотариус сохраняет беспристрастность по отношению к покупателю и продавцу, заботясь об интересах обоих одновременно.

Что должен содержать нотариальный акт

Закон «Право о нотариате» точно определяет обязательные элементы каждого акта. К важнейшим относятся дата и место составления, данные нотариуса, точные персональные данные сторон вместе с подтверждением их личности, а также подробное описание предмета договора.

Описание недвижимости и её правового статуса

Акт должен однозначно идентифицировать недвижимость: её расположение, площадь, номер поземельной книги, а также номер участка или помещения. Нотариус фиксирует также сведения об обременениях, таких как ипотеки или сервитуты, и о возможных притязаниях третьих лиц, отражённых в книге.

Цена, условия оплаты и передача

В документе будут указаны согласованная цена, способ и срок её уплаты, а также момент передачи недвижимости покупателю. Стороны часто устанавливают в акте так называемое подчинение исполнению (poddanie się egzekucji), что облегчает взыскание требований, если другая сторона не выполнит обязательства.

Как проходит встреча у нотариуса

Перед назначенным сроком нотариус собирает и анализирует документы, в том числе выписку из поземельной книги, основание приобретения продавцом, а также справки, подтверждающие отсутствие задолженностей. В день подписания обе стороны являются лично или через надлежащим образом уполномоченного представителя.

Нотариус зачитывает содержание акта вслух, убеждаясь, что стороны понимают его положения и принимают их без оговорок. Это момент для вопросов и разъяснения сомнений. Только после прочтения и принятия стороны и нотариус ставят подписи, что завершает действие.

Роль представителя

Если какая-либо из сторон не может явиться лично, она может действовать через представителя. Доверенность на продажу или покупку недвижимости также требует формы нотариального акта, поэтому её стоит подготовить заблаговременно.

Расходы, связанные с нотариальным актом

Общая стоимость складывается из нескольких элементов. Основной — нотариальный тариф (такса), то есть вознаграждение нотариуса, максимальный размер которого регулирует постановление Министра юстиции и который зависит от стоимости сделки. К этому добавляется налог на гражданско-правовые сделки (PCC) при покупке на вторичном рынке или налог НДС, включённый в цену на первичном рынке.

Судебные сборы и налоги

Нотариус взимает также судебные сборы за внесение права собственности и возможной ипотеки в поземельную книгу и передаёт их в суд. На практике это означает, что покупатель оплачивает все причитающиеся суммы в одном месте, а нотариус выполняет функцию посредника перед налоговой инспекцией и судом поземельной книги.

На что обратить внимание перед подписанием

Ключевое значение имеет самостоятельная проверка поземельной книги недвижимости, которую можно просмотреть онлайн. Стоит проверить, действительно ли продавец является собственником, не обременена ли недвижимость ипотекой или иными правами и не ведутся ли в отношении неё производства.

Хорошая практика — попросить проект акта заблаговременно, чтобы спокойно ознакомиться с его содержанием перед визитом. Если какие-либо положения вызывают сомнения, их следует выяснить до подписания — после подписания изменение условий требует нового нотариального действия.

Предварительный договор и договор о переходе права собственности

На практике сделки часто делятся на два этапа. Сначала стороны заключают предварительный договор, в котором обязуются заключить основной договор в будущем, например после получения покупателем кредита. Предварительный договор в форме нотариального акта даёт более сильную защиту, поскольку позволяет требовать заключения обещанного договора.

Собственно переход права собственности происходит лишь в основном (обещанном) договоре. Именно он вызывает распорядительный эффект и является основанием для внесения нового собственника в поземельную книгу.

Итог: нотариальный акт как фундамент безопасной сделки

Нотариальный акт — это гораздо больше, чем формальное требование: это гарантия того, что покупка недвижимости происходит в соответствии с правом, а интересы обеих сторон защищены. Осознанный покупатель знает обязательные элементы акта, понимает структуру расходов и проверяет правовой статус недвижимости ещё до визита в контору. Благодаря этому подписание договора становится спокойным завершением сделки, а не источником стресса.