Ипотека без первоначального взноса в Польше в 2026 году — возможно ли это?

Коротко

Да, но по сути одним способом: семейный ипотечный кредит (rodzinny kredyt mieszkaniowy) с гарантией Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Программа действует, кредит можно получить до 31 декабря 2030 года.

Вне программы банки обычно дают до 80% стоимости жилья, а до 90% — если часть сверх 80% дополнительно обеспечена (например, страховкой). Поэтому обычно нужен взнос 10–20%.
Гарантия BGK заменяет недостающий взнос до 20% расходов, но не больше 100 000 злотых. Если жильё дороже 500 000 злотых, часть взноса всё равно придётся внести самому или обеспечить.
Могут воспользоваться и одинокие люди, и люди без детей; ограничения по возрасту в законе нет. Условия: ни у кого в домохозяйстве нет квартиры или дома (исключения для семей с двумя и более детьми), а цена за м² — в пределах лимита BGK.
«Безопасный кредит 2%» (Bezpieczny kredyt 2%) новых заявок не принимает, а законопроект о кредите #naStart отозван.

Проверьте, сколько можно занять с вашим взносом →

Источник: Закон о семейном ипотечном кредите и «Безопасном кредите 2%» (Dz.U. 2024 поз. 1724, единый текст), на польском; BGK — Семейный ипотечный кредит (условия и список банков), на польском; KNF — Рекомендация S (поправка от 19.06.2023, рекомендации 15.5 и 15.5a), на польском, проверено 07.11.2026

Почему банк требует взнос: Рекомендация S

Комиссия финансового надзора (KNF) рекомендует банкам, чтобы в день выдачи жилищный кредит не превышал 80% стоимости недвижимости (показатель LtV). До 90% — только если часть сверх 80% имеет дополнительное обеспечение:

соответствующая страховка (так называемое страхование низкого взноса),
блокировка денег на счёте или залог злотых облигаций Государственного казначейства или NBP,
передача определённой суммы в собственность банка,
перевод накоплений с пенсионного счёта IKE или IKZE.

Исключение — кредит с гарантией BGK: он может достигать 100% стоимости за вычетом вашего взноса. Если гарантия вместе со взносом не дают 20% стоимости, недостающую часть тоже нужно обеспечить одним из способов из списка.

Каждый банк устанавливает свои пороги в этих пределах и может требовать больше минимума.

Источник: KNF — Рекомендация S (поправка от 19.06.2023, рекомендации 15.5 и 15.5a), на польском, проверено 07.11.2026

Семейный ипотечный кредит с гарантией BGK

Действует. Банк может выдать его до 31 декабря 2030 года.

Как работает гарантия

Если ваш взнос меньше 20% расходов, разницу до 20% покрывает гарантия BGK. Взноса может не быть вовсе.
Часть кредита под гарантией — не больше 100 000 злотых, а гарантия вместе с вашим взносом — не больше 200 000 злотых и не больше 20% расходов.
Кредит в злотых, на срок не меньше 15 лет — на покупку квартиры или дома, строительство дома или кооперативное право на жильё.
Собственный взнос не может превышать 20% расходов (30% при ставке, фиксированной не меньше чем на 5 лет) и 200 000 злотых — программа для тех, кому не хватает взноса.
Гарантия не уменьшает сумму кредита — вы занимаете всю недостающую сумму. Но банк не может дать условия хуже, чем в обычном предложении при таком же взносе: часть под гарантией он считает взносом. BGK берёт разовую комиссию за гарантию.
Если ваш взнос — только незастроенный участок или деньги вместе с премией с жилищного накопительного счёта (Konto Mieszkaniowe), лимит взноса 200 000 злотых не действует — взнос и кредит вместе не могут превышать 1 000 000 злотых.

Источник: Закон о семейном ипотечном кредите и «Безопасном кредите 2%» (Dz.U. 2024 поз. 1724, единый текст), на польском; BGK — Гарантия первоначального взноса, на польском, проверено 07.11.2026

Кто может воспользоваться

Совершеннолетний, ведущий домохозяйство один, — в том числе одинокий человек, — либо супруги или родители общего ребёнка.
Ограничений по возрасту и порога дохода в законе нет — нужна кредитоспособность, которую оценивает банк.
Ни у кого в домохозяйстве нет квартиры, дома или кооперативного права на них, и никто не подарил такое жильё близким родственникам за последние 5 лет. Исключение: семья с двумя детьми может иметь квартиру до 50 м², с тремя — до 75 м², с четырьмя — до 90 м², с пятью и более — одну квартиру или дом любой площади. В этих случаях взнос — не больше 10%.
Вы не являетесь стороной другого ипотечного договора на покупку квартиры или дома, заключённого в течение 36 месяцев до заявки, и никто в домохозяйстве раньше не получал семейный ипотечный кредит.

Источник: Закон о семейном ипотечном кредите и «Безопасном кредите 2%» (Dz.U. 2024 поз. 1724, единый текст), на польском; Министерство развития и технологий — Жильё без первоначального взноса (вопросы и ответы), на польском; BGK — Семейный ипотечный кредит (условия и список банков), на польском, проверено 07.11.2026

Лимиты цен за м² в IV квартале 2026 года

При покупке квартиры цена за 1 м² полезной площади не может превышать лимит BGK. Более высокий лимит — для первого покупателя у застройщика, более низкий — для вторичного рынка и прочих случаев.

Город	У застройщика (коэффициент 1,4)	Вторичный рынок и прочее (коэффициент 1,3)
Варшава	17 497,70 zł	16 247,87 zł
Краков	14 018,90 zł	13 017,55 zł
Вроцлав	14 739,20 zł	13 686,40 zł
Познань	14 645,40 zł	13 599,30 zł
Гданьск	13 732,60 zł	12 751,70 zł
Люблин	11 958,97 zł	11 104,76 zł
Катовице	11 172,70 zł	10 374,65 zł
Лодзь	10 062,50 zł	9 343,75 zł

Суммы в злотых за м². У гмин, соседних с воеводским городом, и у остальных гмин свои лимиты — полная таблица по всем воеводствам есть в файле BGK. Лимиты меняются каждый квартал.

Источник: BGK — Лимиты цен за м² в IV квартале 2026 (PDF, информация от 01.10.2026), на польском, проверено 07.11.2026

Семейное погашение

Если во время кредита родится (или будет усыновлён) второй ребёнок, BGK погасит за вас 20 000 злотых кредита; за третьего и каждого следующего — 60 000 злотых. Распоряжение подаётся в банк в течение года со дня рождения или усыновления.

Источник: BGK — Семейное погашение, на польском, проверено 07.11.2026

Какие банки выдают

По списку BGK:

PKO Bank Polski
Bank Pekao
Alior Bank
Erste Bank Polska

Bank BPS (с 1.03.2024) и Bank Spółdzielczy w Brodnicy (с 2.09.2024) приостановили выдачу этого кредита.

Источник: BGK — Семейный ипотечный кредит (условия и список банков), на польском, проверено 07.11.2026

Программы, которые сейчас не действуют

«Безопасный кредит 2%»

Новые заявки не принимаются: закон позволяет выдать его только по заявке, поданной до вступления в силу поправки от 25 июля 2025 года.

Источник: Закон о семейном ипотечном кредите и «Безопасном кредите 2%» (Dz.U. 2024 поз. 1724, единый текст), на польском, проверено 07.11.2026

Жилищный кредит #naStart

Это был законопроект, а не программа. Правительство его отозвало — в перечне работ у него статус «отозван».

Источник: KPRM — законопроект о кредите #naStart (статус: отозван), на польском, проверено 07.11.2026

Гарантия BGK на взнос в SIM и TBS

Законопроект от 30.07.2026 распространяет гарантию BGK на кредит на взнос (partycypacja) в квартиру SIM или TBS и на взнос в жилищном кооперативе. Он пока только в перечне работ правительства и ещё не действует. Министерство подчёркивает, что «Безопасный кредит 2%» он не возвращает.

Источник: Министерство развития и технологий — Дешевле взнос в SIM и TBS (30.07.2026), на польском, проверено 07.11.2026

Отдельной программы «без взноса для молодых» сейчас нет. У семейного ипотечного кредита нет ограничения по возрасту — молодые пользуются им на тех же условиях, что и все.

Источник: Министерство развития и технологий — Жильё без первоначального взноса (вопросы и ответы), на польском, проверено 07.11.2026

Если программа не подходит: другие пути

Цена выше лимита, у вас уже есть жильё или ваш банк не выдаёт этот кредит — тогда взнос нужно накопить или заменить обеспечением. Что рассмотреть:

Взнос 10% с дополнительным обеспечением

Рекомендация S допускает кредит до 90% стоимости, если часть сверх 80% обеспечена — чаще всего страховкой низкого взноса. Страховка обычно действует, пока кредит не станет меньше 80% стоимости.

Источник: KNF — Рекомендация S (поправка от 19.06.2023, рекомендации 15.5 и 15.5a), на польском, проверено 07.11.2026

Ипотека на второй недвижимости

Часть банков принимает дополнительное обеспечение на другой недвижимости, например родителей, — тогда учитывается общая стоимость обеспечения. Владелец должен согласиться, и его недвижимость отвечает за кредит. Решение принимает банк.

Помощь семьи

Деньги от семьи могут стать вашим взносом. Созаёмщик или поручитель может улучшить кредитоспособность, но сам по себе не заменяет взнос в смысле Рекомендации S.

Источник: KNF — Рекомендация S (поправка от 19.06.2023, рекомендации 15.5 и 15.5a), на польском, проверено 07.11.2026

Участок как взнос

При строительстве дома взносом может быть участок. В семейном ипотечном кредите незастроенный участок как единственный взнос снимает лимит взноса 200 000 злотых (взнос и кредит вместе — до 1 000 000 злотых).

Жилищный накопительный счёт (Konto Mieszkaniowe)

Накопительный счёт BGK для людей от 13 лет без собственного жилья: взносы от 300 до 2 000 злотых в месяц, а после как минимум трёх лет начислений государство добавляет жилищную премию. Его ведут PKO Bank Polski, Bank Pekao и Alior Bank.

Источник: BGK — Konto Mieszkaniowe, на польском, проверено 07.11.2026

Ставки, RRSO и платежи конкретных банков — с репрезентативным примером, датой и источником — мы показываем только на странице предложений. Актуальные предложения банков →

Проверьте, сколько можно занять с вашим взносом

Укажите доход — посчитаем, сколько вы можете занять и какое жильё вам по силам. Бесплатно.

Проверить бюджет →

Удобнее поговорить?

Вместе разберём условия гарантии BGK и ваш взнос, прежде чем вы подадите заявку в банк.

Записаться на бесплатный разговор

Частые вопросы

Можно ли в 2026 году получить ипотеку в Польше без первоначального взноса?

Да — в семейном ипотечном кредите недостающий взнос до 20% расходов (не больше 100 000 злотых) заменяет гарантия BGK. Кредит можно выдать до 31 декабря 2030 года. Вне программы банки обычно требуют взнос не меньше 10–20%.

Может ли одинокий человек взять семейный ипотечный кредит?

Да. Домохозяйством по закону считается и совершеннолетний, ведущий его один. Нужна кредитоспособность и отсутствие квартиры или дома.

Есть ли ограничение по возрасту или отдельная программа для молодых?

Нет. Закон о семейном ипотечном кредите не устанавливает ограничения по возрасту, а отдельной программы без взноса для молодых сейчас нет.

Какие лимиты цен в семейном ипотечном кредите в IV квартале 2026 года?

Например, Варшава: 17 497,70 злотых/м² у застройщика и 16 247,87 злотых/м² на вторичном рынке; Краков: 14 018,90 и 13 017,55 злотых/м². Лимиты по всем воеводствам BGK публикует каждый квартал.

Какие банки выдают кредит с гарантией BGK?

По списку BGK на 07.11.2026: PKO Bank Polski, Bank Pekao, Alior Bank и Erste Bank Polska. Bank BPS и Bank Spółdzielczy w Brodnicy приостановили выдачу.

Действует ли «Безопасный кредит 2%» или кредит #naStart?

Нет. «Безопасный кредит 2%» новых заявок не принимает, а законопроект о кредите #naStart правительство отозвало.

Источники (проверено 07.11.2026)

Это общая информация, а не консультация и не предложение кредита. Условия программ и банков меняются — перед решением проверьте их в источнике. Решение о кредите всегда принимает банк.