Оказійний найм — у чому суть
Оказійний найм — це особлива форма договору, задумана з думкою про власників, які побоюються проблем із поверненням квартири. Завдяки додатковим заявам наймача власник отримує реальний інструмент для швидшого виселення, коли наймач не хоче добровільно звільнити приміщення.
У цьому посібнику ми пояснюємо, хто може скористатися оказійним наймом, які документи необхідні та які формальні обов'язки лежать на наймодавцеві. Показуємо також, чим цей договір відрізняється від звичайного найму.
- Оказійний найм може укласти лише власник — фізична особа, який не веде на цьому наймі господарську діяльність.
- Ключовим елементом є нотаріальна заява наймача про піддання виконанню та вказівка іншого приміщення, до якого він виїде.
- Договір укладається на визначений строк, максимум 10 років, а факт його укладення власник повідомляє керівнику податкового органу протягом 14 днів.
- Ця форма найму значно скорочує та спрощує усунення наймача, який не хоче виїжджати після завершення договору.
Що таке оказійний найм
Оказійний найм було запроваджено до польського правопорядку, щоб урівноважити сильний захист наймачів, що випливає із закону про охорону прав наймачів. Його суттю є набір додаткових заяв, які захищають власника на випадок, коли наймач після завершення договору відмовляється виїжджати. У звичайному наймі усунення такої особи вимагає тривалого судового та виконавчого провадження, а взимку діє захист від виселення до соціального житла.
Ця форма стосується виключно житлових приміщень, і скористатися нею може лише власник — фізична особа, який не здає квартиру в межах господарської діяльності. Договір укладається на визначений строк, не довший ніж десять років.
Необхідні заяви та документи
Для дійсності оказійного найму необхідні три елементи. По-перше, заява наймача у формі нотаріального акта, у якій він піддається виконанню і зобов'язується звільнити приміщення у визначений строк. По-друге, вказівка наймачем іншого приміщення, у якому він зможе проживати у разі виселення. По-третє, заява власника цього вказаного приміщення про згоду прийняти наймача.
Сам договір найму складається в письмовій формі під загрозою недійсності. Варто одразу додати акт приймання-передачі та встановити розмір застави. Вартість нотаріальної заяви наймача обмежена приписами і зазвичай це невелика сума порівняно з безпекою, яку вона дає.
Обов'язок повідомлення податкового органу
Власник зобов'язаний повідомити про укладення договору оказійного найму керівника податкового органу за місцем свого проживання. Повідомлення здійснюється протягом чотирнадцяти днів від початку найму. Це умова збереження особливого режиму цього договору.
Якщо власник не виконає цього обов'язку, договір не втрачає чинності, але не користується спрощеною процедурою виселення, передбаченою для оказійного найму. На практиці це означає втрату найважливішої переваги цієї форми найму.
Як виглядає виселення при оказійному наймі
Коли договір спливає або буде успішно розірваний, а наймач не звільняє квартиру, власник вручає йому письмову вимогу звільнити приміщення. Якщо наймач і далі не реагує, власник звертається до суду по надання виконавчого напису нотаріальному акту, у якому наймач піддався виконанню.
Після отримання виконавчого напису справою займається виконавець, а виселення проводиться до приміщення, раніше вказаного наймачем. Завдяки цьому оминається довгий судовий процес про виселення і не застосовується зимовий захист у такому обсязі, як при звичайному наймі. Саме цей шлях становить головну перевагу оказійного найму.
Для кого ця форма вигідна
Оказійний найм найкраще підходить передусім приватним власникам однієї чи кількох квартир, які хочуть обмежити ризик проблемного наймача. Він особливо вартий розгляду, коли наймодавець не знає наймача і не має впевненості щодо його платоспроможності.
Мінусом буває необхідність візиту до нотаріуса та пошуку запасного приміщення наймачем, що частину кандидатів відлякує. На практиці варто подавати цю форму як ринковий стандарт, що захищає обидві сторони, а не як вияв браку довіри.
Підсумок: ключові висновки про оказійний найм
Оказійний найм — це перевірений інструмент, що обмежує ризик власника завдяки нотаріальному піддаванню виконанню з боку наймача та вказівці запасного приміщення. Щоб зберегти його силу, потрібно укласти договір у письмовій формі, на визначений строк, і повідомити про нього податковий орган протягом чотирнадцяти днів. Натомість власник отримує значно швидший шлях повернення квартири, що робить цю форму привабливою для приватних наймодавців.
Часті запитання
Хто може укласти договір оказійного найму?
Чи заява наймача має бути у формі нотаріального акта?
Що станеться, якщо я не повідомлю про договір податковий орган?
На який строк можна укласти оказійний найм?
Редакція RealtyTM готує посібники на основі даних польського ринку та чинних норм. Зміст перевіряє редакція.
Пов’язані матеріали
Договір оренди квартири крок за кроком: необхідні положення, права й обов'язки сторін, застава, оказійна оренда та найчастіші пастки. Практичний посібник.
Читати далі
Акт приймання-передачі документує стан квартири при переданні. Дивіться, що він має містити, як записати лічильники і чому він захищає обидві сторони.
Читати далі
Розірвання договору найму залежить від його виду та причини. Дізнайтеся, коли можна розірвати найм на визначений і невизначений строк і як це зробити.
Читати далі