Словник термінів

Частина ціни, сплачена наперед, до укладення договору купівлі-продажу. Якщо угода не відбудеться, аванс, як правило, підлягає поверненню — незалежно від того, хто винен.

Передбачена законом відповідальність продавця за фізичні та юридичні недоліки купленої нерухомості. Щодо недоліків нерухомості ви можете скористатися нею, як правило, протягом п'яти років від передання приміщення.

Передання банкові права на страхове відшкодування за полісом страхування нерухомості. Якщо квартиру буде знищено, гроші з поліса спершу надійдуть банку на погашення кредиту.

Частина ціни нерухомості, яку ви сплачуєте власними коштами, а не з кредиту. Його розмір впливає на LTV, маржу і на те, чи банк узагалі надасть кредит.

Запис у розділі IV реєстру нерухомості (księga wieczysta), який встановлює іпотеку на користь банку. Заяву про внесення запису зазвичай подає нотаріус одразу після підписання акта.

Купівля квартири чи будинку, які вже мали власника, — найчастіше в приватної особи. Зазвичай можна оглянути готове житло і заселитися швидше, ніж на первинному ринку.

Перелік платежів за кредитом із датами сплати та розподілом на частину основного боргу й відсоткову частину. За змінної ставки він змінюється після кожного оновлення індексу.

Фонд, який захищає гроші покупців квартир у забудовників, наприклад якщо забудовник або банк, що веде довірчий рахунок, оголосить банкрутство. Ним управляє Страховий гарантійний фонд (UFG).

Договір, у якому забудовник зобов'язується збудувати будівлю і передати вам право власності на приміщення, а ви — сплатити ціну. Його укладають у формі нотаріального акта.

Договір із забудовником, який на певний час виключає обране приміщення з пропозиції для інших осіб. Його часто підписують перед девелоперським договором, наприклад на час, поки ви оформлюєте кредит.

Згода міністра, відповідального за внутрішні справи (MSWiA), на набуття нерухомості іноземцем з-поза Європейської економічної зони та Швейцарії — потрібна лише у випадках, визначених законом про набуття нерухомості іноземцями.

Погашення всього кредиту до строку, визначеного договором. Це можна зробити будь-коли, а банк зобов'язаний зменшити повну вартість кредиту на відсотки та витрати, що припадають на решту строку.

Спеціальний банківський рахунок, на який ви вносите гроші за квартиру від забудовника. Банк, що веде рахунок, контролює, коли і скільки забудовник може з нього отримати.

Підприємець, який будує квартири чи будинки та продає їх на підставі девелоперського договору. Його обов'язки перед покупцями визначає девелоперський закон 2021 року.

Сума, яку сплачують під час укладення попереднього договору і яка забезпечує його виконання. Якщо продаж відбудеться, завдаток зараховується в рахунок ціни.

Документ, складений оцінювачем нерухомості (rzeczoznawca majątkowy), який визначає вартість нерухомості та описує, як її розраховано. Банк використовує його, оцінюючи забезпечення кредиту.

Ставка, що є сумою референтного індексу (наприклад, WIBOR або індексу, який має його замінити) і маржі банку. Коли індекс зростає або знижується, після чергового оновлення змінюється ваш платіж.

Документ, який забудовник зобов'язаний безкоштовно передати до укладення договору бронювання або девелоперського договору. Він описує компанію, проєкт, приміщення, графік і спосіб захисту платежів.

Обмежене речове право на нерухомість, яке забезпечує погашення боргу, найчастіше кредиту. Якщо борг не буде погашено, кредитор може повернути гроші за рахунок нерухомості, незалежно від того, хто є її власником.

Кредит, забезпечений іпотекою на нерухомість, який зазвичай надають на купівлю, будівництво чи ремонт квартири або будинку. Ви погашаєте його платежами протягом багатьох років.

Одноразова плата за надання кредиту, зазвичай у відсотках від його суми. Її можна сплатити наперед або додати до суми кредиту.

Обмежене речове право на квартиру з житлового фонду житлового кооперативу (spółdzielnia mieszkaniowa). Формально ви не є власником приміщення, але можете в ньому жити, продати його, здати в оренду, передати в спадок і обтяжити іпотекою.

Відповідь банку на заявку про кредит, яку він надає після оцінки кредитоспроможності, історії в BIK і нерухомості. Позитивне рішення означає, що банк готовий підписати з вами договір на зазначених умовах.

Договір, у якому банк зобов'язується надати вам у розпорядження визначену суму, а ви — повернути її з відсотками та витратами на погоджених умовах. В іпотечному кредиті він визначає також забезпечення, зокрема іпотеку.

Компанія або особа, яка професійно допомагає отримати кредит: порівнює пропозиції банків, з якими співпрацює, готує заявку та супроводжує процес. Посередник з іпотечного кредитування має бути внесений до реєстру KNF.

Оцінка банку, яку суму кредиту ви зможете безпечно виплачувати з огляду на ваші доходи, витрати та зобов'язання. Від неї залежить, чи отримаєте ви кредит і на яку суму.

Частина змінної ставки, яку встановлює банк і яка зазвичай не змінюється протягом усього строку кредиту. Змінна ставка — це сума референтного індексу та маржі.

Документ, складений нотаріусом, який має силу офіційного документа. Без нього передання права власності на квартиру чи будинок не матиме юридичної сили.

Винагорода нотаріуса за складання акта та інші дії. Максимальні ставки визначає розпорядження міністра юстиції, і вони залежать від вартості предмета договору.

Фахівець із державними повноваженнями визначати вартість нерухомості. Результатом його роботи є звіт про оцінку (operat szacunkowy).

Продаж нових квартир і будинків безпосередньо забудовником — ви стаєте їхнім першим власником. Часто купівля відбувається ще під час будівництва, на підставі девелоперського договору.

Додаткове забезпечення для банку на період від виплати кредиту до внесення іпотеки до реєстру нерухомості (księga wieczysta). Найчастіше має форму підвищеної маржі або окремої плати в цей період.

Щомісячна плата на користь спільноти власників житла (wspólnota mieszkaniowa) або кооперативу, яку сплачують незалежно від платежу за кредитом. Вона покриває, зокрема, утримання спільних частин, ремонтний фонд і авансові платежі за комунальні послуги.

Договір, у якому покупець і продавець зобов'язуються в майбутньому укласти договір купівлі-продажу на погоджених умовах. Він визначає, зокрема, ціну, строк і спосіб оплати.

Документ, що підтверджує особу іноземця і його право на перебування в Польщі на підставі дозволу — на тимчасове проживання, постійне проживання або дозволу довгострокового резидента ЄС.

Право користуватися землею, що належить Державній скарбниці (Skarb Państwa) або органу місцевого самоврядування, протягом тривалого, визначеного договором строку за річну плату. Воно діє подібно до права власності, але формально земля належить державі або гміні.

Письмове умовне зобов'язання виконати певну дію, якщо ви виконаєте зазначені умови. Під час купівлі квартири найчастіше трапляються кредитна промеса та промеса банку продавця.

Публічний реєстр, який веде районний суд і з якого видно правовий стан нерухомості: хто є власником і які права та обтяження її стосуються. Зміст księga wieczysta можна безкоштовно перевірити онлайн у системі Elektroniczne Księgi Wieczyste (EKW), знаючи її номер.

Збірка вказівок KNF для банків щодо кредитів, забезпечених іпотекою. Вона визначає, зокрема, допустимі рівні LTV, спосіб оцінки кредитоспроможності та правила інформування клієнтів про ризик.

Розрахунок вартості кредиту на конкретних прикладових припущеннях: сумі, строку, ставці, RRSO, кількості та розмірі платежів і загальній сумі до сплати. Банк зобов'язаний наводити його в рекламі кредиту.

Основна відсоткова ставка Національного банку Польщі (NBP), яку встановлює Рада монетарної політики (RPP). Вона впливає на вартість грошей в економіці, а опосередковано — на ринкові індекси та платежі за кредитами зі змінною ставкою.

Опублікований індекс відсоткової ставки, від якого залежить змінна ставка кредиту. Банк додає до нього свою маржу.

Погашення наявного кредиту новим кредитом, зазвичай в іншому банку, на кращих умовах — наприклад, із нижчою маржею або іншим типом ставки.

Платіж, який за незмінної ставки щомісяця однаковий. На початку ви сплачуєте в ньому переважно відсотки, а з часом — дедалі більшу частину основного боргу.

Обмежене речове право, яке обтяжує нерухомість на користь іншої нерухомості або конкретної особи, — наприклад, право проїзду через ділянку чи право проживання в приміщенні.

Платіж, у якому частина основного боргу постійна, а відсотки нараховуються на залишок заборгованості, що зменшується. Тому перші платежі найвищі, а кожен наступний — нижчий.

Особа, яка бере кредит разом із вами і відповідає за його погашення повністю, а не лише у своїй частині. Найчастіше це чоловік чи дружина, партнер або хтось із родичів.

Сукупність власників приміщень в одному будинку або на одній нерухомості. Вона виникає в силу закону, коли в будинку виокремлюють перше приміщення, що належить іншій особі, ніж попередній власник.

Забезпечення, якого банк вимагає, коли ваш власний внесок нижчий за його стандартний поріг. Воно захищає банк, а не вас.

Час, на який ви берете кредит і протягом якого погашаєте його платежами. Довший строк знижує платіж, але збільшує загальну суму відсотків.

Перевірка квартири від забудовника перед переданням права власності або ключів. За результатами огляду складають протокол, до якого ви вносите помічені недоліки.

Частина кредиту, яку виплачують у визначений момент. Під час купівлі в забудовника банк часто виплачує кредит траншами відповідно до графіка платежів у девелоперському договорі.

Відсоткова ставка, яка не змінюється протягом визначеного в договорі часу, тож платіж у цей період передбачуваний. У Польщі це зазвичай періодично фіксована ставка — встановлена на кілька років, а не на весь строк кредиту.

Сплата частини основного боргу понад платіж за графіком. Після такої сплати ви зазвичай обираєте, чи банк має знизити платіж, чи скоротити строк кредиту.

Державна програма доплат до платежів за кредитом на першу квартиру, запущена в липні 2023 року. Банки припинили приймати заявки наприкінці 2023 року — сьогодні до неї вже не можна приєднатися.

Установа, яка збирає дані про кредити та їх погашення, що їх передають банки та кредитні спілки (SKOK). Банки перевіряють BIK перед кожним кредитним рішенням.

Бальна оцінка, яку BIK складає на основі вашої кредитної історії. Вона показує, як BIK оцінює ризик того, що ви не погасите зобов'язання вчасно.

Показник, який відображає, яка частина вашого щомісячного чистого доходу йде на платежі за всіма кредитами та позиками. Банк використовує його, щоб оцінити, чи потягнете ви нове зобов'язання.

Europejski Standardowy Formularz Informacyjny — документ, у якому банк подає вашу індивідуальну пропозицію кредиту в єдиному форматі. У ньому, зокрема, вказано суму, RRSO, платежі, витрати та правила дострокового погашення.

Державний орган, що наглядає за фінансовим ринком у Польщі, зокрема за банками, страховиками та кредитними посередниками. Серед іншого, видає рекомендації, якими банки керуються під час надання іпотечних кредитів.

Державна програма заощаджень на першу квартиру: до регулярних внесків на спеціальний рахунок у банку держава нараховує житлову премію (premia mieszkaniowa). Гроші потрібно використати на житлову мету, визначену законом.

Співвідношення суми кредиту до вартості нерухомості, виражене у відсотках. Наприклад, кредит 400 000 злотих на квартиру вартістю 500 000 злотих — це LTV 80%. Що вищий власний внесок, то нижчий LTV.

Податок, який сплачують, зокрема, при купівлі нерухомості на вторинному ринку. Його сплачує покупець, але стягує нотаріус під час підписання акта — саме він є податковим агентом (płatnik) і перераховує податок до податкової (urząd skarbowy), тож декларацію ви самі не подаєте.

Ідентифікаційний номер особи в Польщі. Банки, нотаріуси та державні установи використовують його для ідентифікації, тому він потрібен, зокрема, для заявки на кредит.

Polish Short Term Rate — новий референтний індекс, який має замінити WIBOR. Його розраховують на основі реальних угод, а не декларацій банків.

Повна вартість кредиту, виражена у відсотках річних. Вона охоплює не лише відсотки, а й комісію, обов'язкове страхування та інші платежі, які ви мусите сплатити, щоб отримати кредит.

Під час купівлі квартири в забудовника VAT уже включено в ціну брутто — окремо ви його не сплачуєте. Для житлових приміщень площею до визначеної законом межі діє знижена ставка.

Warsaw Interbank Offered Rate — референтний індекс, що ґрунтується на даних міжбанківського ринку. Протягом багатьох років він був основою більшості іпотечних кредитів у злотих зі змінною ставкою.