Іпатэка ў зямельнай кнізе
Гэты артыкул мае выключна інфармацыйны характар і не з’яўляецца юрыдычнай, падатковай ці фінансавай кансультацыяй у сэнсе дзеючага заканадаўства. Перад прыняццем рашэння пракансультуйцеся з ліцэнзаваным кансультантам.
Іпатэка — гэта адзін з найважнейшых спосабаў забеспячэння даўгу на нерухомасці і неад'емны элемент большасці здзелак, што фінансуюцца крэдытам. Для пакупніка яна азначае ўпэўненасць банка ў забеспячэнні, а для ўласніка — абцяжаранне, бачнае ў зямельнай кнізе, якое трэба ўпарадкаваць пасля пагашэння абавязацельства.
Прынцыпы функцыянавання іпатэкі вызначае закон аб зямельных кнігах і іпатэцы. Разуменне таго, як узнікае запіс, якія наступствы ён спараджае і як яго выдаліць, дазваляе пазбегнуць праблем пры продажы кватэры ці рэфінансаванні крэдыту.
- Іпатэка — гэта абмежаванае рэчавае права, якое забяспечвае доўг, найчасцей крэдыт, на нерухомасці.
- Для ўзнікнення дамоўнай іпатэкі неабходны запіс у раздзел IV зямельнай кнігі.
- Іпатэка абцяжарвае нерухомасць незалежна ад таго, хто з'яўляецца яе ўласнікам, таму захоўваецца нягледзячы на продаж.
- Пасля поўнага пагашэння даўгу ўласнік можа дамагацца дакументаў, што дазваляюць выкрэсліць іпатэку.
Што такое іпатэка
Іпатэка — гэта абмежаванае рэчавае права, якое забяспечвае вызначаны доўг на нерухомасці. Яно дае крэдытору, найчасцей банку, права дамагацца задавальнення з абцяжаранай нерухомасці незалежна ад таго, чыёй яна стала ўласнасцю, і з першынством перад асабістымі крэдыторамі ўласніка. Гэты інстытут рэгулюе закон аб зямельных кнігах і іпатэцы.
На практыцы іпатэка найчасцей забяспечвае жыллёвы крэдыт. Дзякуючы ёй банк мае ўпэўненасць, што ў выпадку непагашэння зможа весці спагнанне з нерухомасці, што адбіваецца на даступнасці і ўмовах фінансавання.
Віды іпатэк
У цяперашнім прававым стане асноўнай канструкцыяй з'яўляецца дамоўная іпатэка, якую бакі ўстанаўліваюць праз пагадненне, найчасцей пры выдачы крэдыту. Яна можа забяспечваць адзін або некалькі даўгоў, у тым ліку будучыя, што вынікаюць з вызначаных прававых адносін.
Побач з дамоўнай іпатэкай існуе прымусовая іпатэка, якую крэдытор можа атрымаць на падставе тытула, што дае права на запіс, напрыклад рашэння суда. Яна служыць прымусоваму забеспячэнню патрабавання без згоды ўласніка нерухомасці.
Як узнікае запіс у зямельнай кнізе
Для ўзнікнення дамоўнай іпатэкі неабходны запіс у раздзел IV зямельнай кнігі. Гэта азначае, што сам факт заключэння дамовы не дастатковы — абцяжаранне пачынае прававое існаванне толькі з моманту ажыццяўлення запісу судом, які вядзе зямельныя кнігі. Падставай запісу з'яўляецца звычайна заява ўласніка ў адпаведнай форме, а таксама банкаўскія дакументы.
Раздзел IV змяшчае звесткі пра памер іпатэкі, валюту і крэдытора. Аналіз гэтага раздзела мае ключавое значэнне пры куплі нерухомасці, бо раскрывае існуючыя фінансавыя абцяжаранні.
Наступствы іпатэкі для ўласніка і пакупніка
Найважнейшай рысай іпатэкі з'яўляецца яе звязанасць з нерухомасцю, а не з асобай даўжніка. Калі абцяжараная нерухомасць будзе прададзена, іпатэка па агульным правіле працягвае дзейнічаць, а набыўца становіцца ўласнікам абцяжаранай рэчы. Таму пры куплі кватэры з крэдытам неабходна належнае забеспячэнне здзелкі.
На практыцы продаж нерухомасці, абцяжаранай іпатэкай, патрабуе звычайна ўзаемадзеяння з банкам, пагашэння астатняй часткі крэдыту з цаны і атрымання згоды на выкрэсліванне іпатэкі. Натарыус і бакі мусяць так уладзіць разлік, каб пакупнік не пераняў чужы доўг.
Спыненне і выкрэсліванне іпатэкі
Іпатэка спыняецца па агульным правіле разам са спыненнем забяспечанага даўгу, гэта значыць найчасцей пасля поўнага пагашэння крэдыту. Аднак само спыненне не выдаляе запіс з зямельнай кнігі — патрэбны асобны зварот аб выкрэсліванні іпатэкі, які падае ўласнік нерухомасці.
Падставай звароту з'яўляецца звычайна дакумент банка, які пацвярджае пагашэнне і выражае згоду на выкрэсліванне, так званы гасільны ліст. Упарадкаванне раздзела IV істотнае пры запланаваным продажы або наступным крэдыце, таму не варта марудзіць з фармальнасцямі.
Падсумаванне: іпатэка пад кантролем
Іпатэка — гэта дзейснае забеспячэнне даўгу, якое існуе толькі пасля запісу ў раздзел IV зямельнай кнігі і працягваецца нягледзячы на змену ўласніка нерухомасці. Для пакупніка яна азначае неабходнасць старанна праверыць абцяжаранні і бяспечна разлічыць здзелку, а для таго, хто пагашае крэдыт, — памятаць пра фармальнае выкрэсліванне запісу. Свядомы падыход да іпатэкі дазваляе пазбегнуць непрыемных сюрпрызаў пры продажы ці рэфінансаванні.
Частыя пытанні
Ці знікае іпатэка аўтаматычна пасля пагашэння крэдыту?
Ці можна купіць кватэру, абцяжараную іпатэкай?
Дзе ў зямельнай кнізе бачна іпатэка?
Чым адрозніваецца дамоўная іпатэка ад прымусовай?
Колькі часу займае запіс або выкрэсліванне іпатэкі?
Рэдакцыя RealtyTM рыхтуе даведнікі на аснове дадзеных польскага рынку і дзеючых нормаў. Змест правярае рэдакцыя.
Звязаныя матэрыялы
Зямельная кніга: як яе чытаць і праверыць прававы стан нерухомасці. Пазнай структуру чатырох раздзелаў і прынцыпы з закона пра зямельныя кнігі.
Чытаць далей
Як перадаць нерухомасць у дарэнне — форма натарыяльнага акта, падатак, вызваленне для сям'і і магчымасць адклікання. Даведнік па польскім праве.
Чытаць далей
Што такое гарантыя за недахопы нерухомасці, якія правы мае пакупнік пры схаваных недахопах і як заяўляць патрабаванні. Даведнік па польскім праве.
Чытаць далей