Словарь терминов

Часть цены, уплаченная заранее, до заключения договора купли-продажи. Если сделка не состоится, аванс, как правило, подлежит возврату — независимо от того, кто виноват.

Платёж, который при неизменной ставке одинаков каждый месяц. В начале вы погашаете им в основном проценты, а со временем — всё большую часть основного долга.

Документ, подтверждающий личность иностранца и его право на пребывание в Польше на основании разрешения — на временное пребывание, постоянное пребывание или пребывание долгосрочного резидента ЕС.

Покупка квартиры или дома, у которых уже был собственник, — чаще всего у частного лица. Обычно можно осмотреть готовое жильё и въехать быстрее, чем на первичном рынке.

Фонд, который защищает деньги покупателей квартир у застройщиков, например когда застройщик или банк, ведущий доверительный счёт, объявляет о банкротстве. Им управляет Страховой гарантийный фонд (Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, UFG).

Перечень платежей по кредиту с датами и разбивкой на основной долг и проценты. При переменной ставке он меняется после каждого обновления индекса.

Платёж, в котором часть основного долга постоянна, а проценты начисляются на уменьшающуюся задолженность. Поэтому первые платежи самые высокие, а каждый следующий ниже.

Договор с застройщиком, который на определённое время исключает выбранное помещение из предложения для других людей. Его часто подписывают до договора с застройщиком, например на время получения кредита.

Договор, по которому застройщик обязуется построить здание и передать вам право собственности на помещение, а вы — уплатить цену. Он заключается в форме нотариального акта.

Погашение всего кредита раньше срока, указанного в договоре. Вы можете сделать это в любой момент, а банк обязан уменьшить полную стоимость кредита на проценты и расходы, приходящиеся на оставшийся период.

Специальный банковский счёт, на который вы вносите деньги за квартиру у застройщика. Банк, ведущий счёт, контролирует, когда и сколько застройщик может с него получить.

Сумма, вносимая при заключении предварительного договора, которая обеспечивает его исполнение. Если продажа состоится, задаток засчитывается в счёт цены.

Запись в разделе IV поземельно-ипотечной книги, которая устанавливает ипотеку в пользу банка. Заявление о внесении записи обычно подаёт нотариус сразу после подписания акта.

Предприниматель, который строит квартиры или дома и продаёт их на основании договора с застройщиком. Его обязанности перед покупателями определяет закон о застройщиках 2021 года.

Документ, который застройщик обязан бесплатно передать до заключения договора бронирования или договора с застройщиком. В нём описаны компания, проект, помещение, график и способ защиты платежей.

Ограниченное вещное право на недвижимость, которое обеспечивает погашение долга, чаще всего кредита. Если долг не будет погашен, кредитор может получить деньги за счёт недвижимости — независимо от того, кто является её собственником.

Кредит, обеспеченный ипотекой на недвижимость, обычно выдаваемый на покупку, строительство или ремонт квартиры или дома. Вы погашаете его платежами в течение многих лет.

Единовременная плата за предоставление кредита, обычно рассчитываемая как процент от его суммы. Её можно заплатить сразу или включить в сумму кредита.

Ограниченное вещное право на квартиру в жилом фонде жилищного кооператива. Формально вы не являетесь собственником помещения, но можете жить в нём и сдавать его в аренду, а само право — продать, передать по наследству и обременить ипотекой.

Ответ банка на заявку о кредите, вынесенный после оценки кредитоспособности, истории в BIK и недвижимости. Положительное решение означает, что банк готов подписать с вами договор на указанных условиях.

Договор, по которому банк обязуется предоставить в ваше распоряжение определённую сумму, а вы — вернуть её с процентами и расходами на согласованных условиях. В ипотечном кредите он определяет также обеспечение, в том числе ипотеку.

Компания или человек, профессионально помогающие получить кредит: сравнивают предложения банков, с которыми сотрудничают, готовят заявку и сопровождают весь процесс. Посредник по ипотечным кредитам обязан быть внесён в реестр KNF.

Оценка банка, какую сумму кредита вы можете безопасно выплачивать при ваших доходах, расходах и обязательствах. От неё зависит, получите ли вы кредит и на какую сумму.

Часть переменной ставки, которую устанавливает банк и которая обычно не меняется в течение всего срока кредита. Переменная ставка — это сумма референсного индекса и маржи.

Документ, составленный нотариусом и имеющий силу официального документа. Без него нельзя действительным образом передать право собственности на квартиру или дом.

Вознаграждение нотариуса за составление акта и другие действия. Максимальные ставки определяет распоряжение министра юстиции, и они зависят от стоимости предмета договора.

Установленная законом ответственность продавца за физические и юридические недостатки купленной недвижимости. При недостатках недвижимости вы можете ссылаться на неё, как правило, в течение пяти лет с момента передачи помещения.

Документ, составленный оценщиком недвижимости (rzeczoznawca majątkowy), который определяет стоимость недвижимости и описывает, как она рассчитана. Банк использует его при оценке обеспечения по кредиту.

Специалист, имеющий государственные полномочия на определение стоимости недвижимости. Результат его работы — оценочный отчёт (operat szacunkowy).

Продажа новых квартир и домов непосредственно застройщиком — вы их первый собственник. Часто покупка происходит ещё во время строительства, на основании договора с застройщиком.

Ставка, которая складывается из референсного индекса (например, WIBOR или индекса, который должен его заменить) и маржи банка. Когда индекс растёт или падает, после очередного обновления меняется ваш платёж.

Ежемесячный платёж в пользу сообщества собственников или кооператива, который вносится независимо от платежа по кредиту. Он покрывает, в частности, содержание общих частей здания, ремонтный фонд и авансовые платежи за коммунальные услуги.

Публичный реестр, который ведёт районный суд (sąd rejonowy) и который показывает правовое состояние недвижимости: кто её собственник и какие права и обременения к ней относятся. Содержание книги можно бесплатно проверить онлайн в системе электронных поземельно-ипотечных книг (EKW), зная её номер.

Право пользоваться землёй, принадлежащей Государственной казне (Skarb Państwa) или органу местного самоуправления, в течение длительного, указанного в договоре срока за ежегодную плату. Действует похоже на право собственности, но формально земля принадлежит государству или гмине.

Договор, в котором покупатель и продавец обязуются заключить в будущем договор купли-продажи на согласованных условиях. В нём указываются, в частности, цена, срок и способ оплаты.

Дополнительное обеспечение банка на период от выплаты кредита до внесения ипотеки в поземельно-ипотечную книгу. Чаще всего оно имеет форму повышенной маржи или отдельной платы за этот период.

Письменное условное обязательство выполнить определённое действие, когда вы выполните указанные условия. При покупке квартиры чаще всего встречаются кредитная промесса и промесса банка продавца.

Согласие министра, ответственного за внутренние дела, на приобретение недвижимости иностранцем не из Европейской экономической зоны и Швейцарии — требуется только в случаях, указанных в законе о приобретении недвижимости иностранцами.

Свод рекомендаций KNF для банков по кредитам, обеспеченным ипотекой. Он определяет, в частности, допустимые уровни LTV, способ оценки кредитоспособности и правила информирования клиентов о рисках.

Расчёт стоимости кредита на конкретных примерных допущениях: сумме, сроке, процентной ставке, RRSO, количестве и размере платежей и общей сумме к выплате. Банк обязан приводить его в рекламе кредита.

Основная процентная ставка Национального банка Польши (NBP), которую устанавливает Совет монетарной политики (RPP). Она влияет на стоимость денег в экономике, а косвенно — на рыночные индексы и платежи по кредитам с переменной ставкой.

Публикуемый показатель процентной ставки, от которого зависит переменная ставка по кредиту. Банк прибавляет к нему свою маржу.

Погашение текущего кредита новым кредитом, обычно в другом банке, на лучших условиях — например, с более низкой маржой или другим видом процентной ставки.

Ограниченное вещное право, которое обременяет недвижимость в пользу другой недвижимости или конкретного лица — например, право проезда через участок или право проживания в помещении.

Часть цены недвижимости, которую вы платите из собственных денег, а не из кредита. Его размер влияет на LTV, маржу и на то, даст ли банк кредит вообще.

Человек, который берёт кредит вместе с вами и отвечает за его погашение полностью, а не только в своей части. Чаще всего это супруг, партнёр или кто-то из родственников.

Совокупность собственников помещений в одном здании или на одном объекте недвижимости. Оно возникает в силу закона, когда в здании выделяется в отдельную собственность первое помещение, принадлежащее другому лицу, чем прежний собственник.

Время, на которое вы берёте кредит и в течение которого погашаете его платежами. Более длинный срок снижает платёж, но увеличивает общую сумму процентов.

Обеспечение, которого банк требует, когда ваш собственный взнос ниже его стандартного порога. Оно защищает банк, а не вас.

Проверка квартиры от застройщика перед передачей права собственности или ключей. По итогам осмотра составляется протокол, в который вы вписываете замеченные дефекты.

Часть кредита, выплачиваемая в определённый момент. При покупке у застройщика банк часто выплачивает кредит траншами в соответствии с графиком платежей из договора с застройщиком.

Процентная ставка, которая не меняется в течение указанного в договоре времени, поэтому платёж в этот период предсказуем. В Польше это обычно периодически фиксированная ставка — она устанавливается на несколько лет, а не на весь срок кредита.

Передача банку права на страховое возмещение по страховке недвижимости. Если квартира будет уничтожена, деньги по полису сначала пойдут банку на погашение кредита.

Внесение части основного долга сверх платежа по графику. После такого погашения вы обычно выбираете, должен ли банк уменьшить платёж или сократить срок кредита.

Государственная программа субсидирования платежей по кредиту на первую квартиру, запущенная в июле 2023 года. Банки перестали принимать заявки в конце 2023 года — сегодня присоединиться к ней уже нельзя.

Организация, которая собирает данные о кредитах и их погашении, передаваемые банками и кредитными кооперативами (SKOK). Банки проверяют BIK перед каждым кредитным решением.

Балльная оценка, которую BIK рассчитывает на основе вашей кредитной истории. Она показывает, как BIK оценивает риск того, что вы не погасите обязательства вовремя.

Показатель того, какая часть вашего ежемесячного чистого дохода уходит на платежи по всем кредитам и займам. Банк использует его, чтобы оценить, потянете ли вы новое обязательство.

Европейский стандартизированный информационный формуляр (Europejski Standardowy Formularz Informacyjny) — документ, в котором банк представляет ваше индивидуальное предложение по кредиту в едином формате. В нём указаны, в частности, сумма, RRSO, платежи, расходы и правила досрочного погашения.

Государственный орган, который надзирает за финансовым рынком в Польше, в том числе за банками, страховщиками и кредитными посредниками. Она издаёт, в частности, рекомендации, которыми банки руководствуются при выдаче ипотечных кредитов.

Государственная программа накоплений на первую квартиру: к регулярным взносам на специальный счёт в банке государство начисляет жилищную премию. Деньги нужно направить на жилищную цель, указанную в законе.

Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, выраженное в процентах. Например, кредит 400 000 зл. на квартиру стоимостью 500 000 зл. — это LTV 80%. Чем выше собственный взнос, тем ниже LTV.

Налог, уплачиваемый, в частности, при покупке недвижимости на вторичном рынке. Платит его покупатель, но взимает нотариус при подписании акта — он является налоговым агентом (płatnik) и перечисляет налог в налоговое управление (urząd skarbowy), поэтому сами вы декларацию не подаёте.

Идентификационный номер человека в Польше. Банки, нотариусы и государственные органы используют его для идентификации, поэтому он нужен, в частности, при подаче заявки на кредит.

Polish Short Term Rate — новый референсный индекс, который должен заменить WIBOR. Он рассчитывается на основе реальных сделок, а не заявлений банков.

Полная стоимость кредита, выраженная в процентах годовых. Включает не только проценты, но и комиссию, обязательное страхование и другие платежи, которые вам придётся понести, чтобы получить кредит.

При покупке квартиры у застройщика налог VAT включён в цену брутто — отдельно вы его не платите. Для жилых помещений до установленной законом площади действует пониженная ставка.

Warsaw Interbank Offered Rate — референсный индекс, основанный на данных межбанковского рынка. Долгие годы он был основой большинства ипотечных кредитов в злотых с переменной ставкой.