Нотаріальний акт під час купівлі нерухомості
Ця стаття має виключно інформаційний характер і не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією у розумінні чинного законодавства. Перед прийняттям рішення проконсультуйтеся з ліцензованим консультантом.
Купівля квартири чи будинку — це одне з найважливіших фінансових рішень у житті, а його завершення відбувається в нотаріальній конторі. Саме нотаріальний акт надає операції правової сили й переносить право власності з продавця на покупця. Без дотримання цієї форми договір купівлі-продажу нерухомості з погляду польського права є недійсним.
У цьому посібнику ми пояснюємо, що саме таке нотаріальний акт, які елементи він має містити, як виглядає зустріч у нотаріуса та з якими витратами слід рахуватися. Ви також дізнаєтеся про типові пастки й практичні поради, завдяки яким підписання договору пройде спокійно та без несподіванок.
- Перехід права власності на нерухомість у Польщі вимагає форми нотаріального акта під загрозою недійсності.
- Нотаріус є посадовою особою публічної довіри й відповідає за відповідність дії праву та за її неупередженість.
- Витрати складаються з нотаріальної такси, податків та судових зборів за внесення до поземельної книги.
- Перед підписанням варто перевірити правовий стан нерухомості в поземельній книзі та перевірити особу сторін.
- Нотаріус самостійно передає заяви до поземельної книги та стягнуті податки до відповідних установ.
Що таке нотаріальний акт і чому він обов'язковий
Нотаріальний акт — це особливий офіційний документ, який складає нотаріус і який підтверджує вчинення певної правочинної дії. У випадку нерухомості дотримання цієї форми не є лише формальністю — польське цивільне право вимагає її під загрозою недійсності. Це означає, що навіть найдетальніший договір, складений сторонами самостійно, не перенесе право власності на житло, якщо не буде укладений перед нотаріусом.
Нотаріус діє як особа публічної довіри. Його завдання — не лише зафіксувати волю сторін, а й стежити за тим, щоб дія відповідала праву та щоб жодна зі сторін не була ущемлена. Нотаріус зберігає неупередженість щодо покупця й продавця, дбаючи про інтереси обох одночасно.
Що має містити нотаріальний акт
Закон «Право про нотаріат» уточнює обов'язкові елементи кожного акта. До найважливіших належать дата й місце складання, дані нотаріуса, точні особові дані сторін разом із підтвердженням їхньої особи та детальний опис предмета договору.
Опис нерухомості та її правового стану
Акт має однозначно ідентифікувати нерухомість: її розташування, площу, номер поземельної книги та номер ділянки чи житла. Нотаріус фіксує також інформацію про обтяження, як-от іпотеки чи сервітути, та про можливі претензії третіх осіб, виявлені в книзі.
Ціна, умови оплати та передача
У документі буде зазначена узгоджена ціна, спосіб і термін її оплати, а також момент передачі нерухомості набувачеві. Сторони часто узгоджують в акті так зване добровільне підкорення виконанню, що полегшує стягнення вимог, якщо інша сторона не виконає обов'язків.
Як відбувається зустріч у нотаріуса
Перед узгодженим терміном нотаріус комплектує й аналізує документи, зокрема витяг із поземельної книги, підставу набуття продавцем та довідки, що підтверджують відсутність заборгованостей. У день підписання обидві сторони з'являються особисто або через належно уповноваженого представника.
Нотаріус зачитує зміст акта вголос, переконуючись, що сторони розуміють його положення та приймають їх без застережень. Це момент для запитань і роз'яснення сумнівів. Лише після зачитування й прийняття сторони та нотаріус ставлять підписи, що завершує дію.
Роль представника
Якщо одна зі сторін не може з'явитися особисто, вона може діяти через представника. Довіреність на продаж чи купівлю нерухомості також вимагає форми нотаріального акта, тому її варто підготувати заздалегідь.
Витрати, пов'язані з нотаріальним актом
Загальна вартість складається з кількох елементів. Основним є нотаріальна такса, тобто винагорода нотаріуса, максимальний розмір якої регулює розпорядження Міністра юстиції і яка залежить від вартості операції. До цього додається податок на цивільно-правові дії під час купівлі на вторинному ринку або ПДВ, включений у ціну на первинному ринку.
Судові збори та податки
Нотаріус стягує також судові збори за внесення права власності та можливої іпотеки до поземельної книги й передає їх до суду. На практиці це означає, що набувач сплачує всі належні платежі в одному місці, а нотаріус виконує функцію посередника щодо податкового органу та суду, який веде поземельні книги.
На що звернути увагу перед підписанням
Ключовим є самостійна перевірка поземельної книги нерухомості, яку можна переглянути онлайн. Варто перевірити, чи продавець є реальним власником, чи нерухомість не обтяжена іпотекою або іншими правами та чи щодо неї не тривають провадження.
Хорошим звичаєм є попросити проєкт акта заздалегідь, щоб спокійно ознайомитися з його змістом перед візитом. Якщо будь-які положення викликають сумніви, їх слід з'ясувати перед підписанням — після підписання зміна умов вимагає наступної нотаріальної дії.
Попередній договір і договір про перехід права власності
На практиці операції часто діляться на два етапи. Спочатку сторони укладають попередній договір, у якому зобов'язуються укласти основний договір у майбутньому, наприклад після отримання покупцем кредиту. Попередній договір у формі нотаріального акта дає сильніший захист, оскільки уможливлює вимогу укладення остаточного договору.
Власне перехід права власності настає лише в остаточному договорі. Саме він спричиняє розпорядчий ефект і є підставою для внесення нового власника до поземельної книги.
Підсумок: нотаріальний акт як фундамент безпечної операції
Нотаріальний акт — це значно більше, ніж формальна вимога, це гарантія того, що купівля нерухомості відбувається згідно з правом, а інтереси обох сторін захищені. Свідомий набувач знає обов'язкові елементи акта, розуміє структуру витрат і перевіряє правовий стан нерухомості ще перед візитом до контори. Завдяки цьому підписання договору стає спокійним завершенням операції, а не джерелом стресу.
Часті запитання
Чи дійсний договір купівлі-продажу квартири без нотаріуса?
Хто несе витрати на нотаріальний акт?
Чи можу я купити нерухомість через представника?
Що відбувається після підписання нотаріального акта?
Чи нотаріус представляє інтерес покупця?
Редакція RealtyTM готує посібники на основі даних польського ринку та чинних норм. Зміст перевіряє редакція.
Пов’язані матеріали
Як діє іпотека, записана до поземельної книги, хто її встановлює і як її вилучити після сплати кредиту. Доступний путівник згідно з польським правом.
Читати далі
Як передати нерухомість у дарунок — форма нотаріального акта, податок, звільнення для родини та можливість скасування. Путівник згідно з польським правом.
Читати далі
Що таке гарантія за дефекти нерухомості, які права має покупець при прихованих дефектах і як заявляти вимоги. Путівник згідно з польським правом.
Читати далі