Поземельна книга: як читати та перевірити

Що таке поземельна книга?

Поземельна книга — це офіційний реєстр, який ведуть для встановлення правового стану нерухомості. Він містить інформацію про те, кому належить право власності, як нерухомість позначена та які права й обтяження її стосуються. Її ведуть відповідні суди, а правила її функціонування визначає закон про поземельні книги та іпотеку.

Для покупця поземельна книга — це базове джерело знань про нерухомість. Вона дозволяє підтвердити, що особа, яка продає, справді є власником, та перевірити, чи на нерухомості не лежать борги, сервітути або претензії інших осіб.

З яких розділів складається поземельна книга?

Поземельна книга має однорідну, чотирирозділову структуру. Знання цього устрою дозволяє швидко знайти потрібну інформацію.

• Розділ I: позначення нерухомості, тобто її розташування, площа й опис, а також права, пов'язані з її власністю.
• Розділ II: інформація про власність і право постійного користування, тобто хто є власником нерухомості.
• Розділ III: права, претензії та обмеження, наприклад сервітути чи претензії третіх осіб.
• Розділ IV: іпотеки, що обтяжують нерухомість.

Кожен розділ виконує окрему функцію. Під час перевірки нерухомості варто проаналізувати всі чотири, оскільки правові ризики можуть ховатися в різних місцях.

Що ви знайдете в розділі II — хто є власником?

Розділ II вказує особу або осіб, яким належить право власності чи право постійного користування. Саме тут ви підтверджуєте, що продавець має право розпоряджатися нерухомістю. Якщо власників кілька, операція може вимагати згоди всіх співвласників.

Розбіжність між даними з розділу II та особою, яка представляється продавцем, має бути застережливим сигналом. У такій ситуації варто з'ясувати правову підставу, наприклад довіреність, перш ніж переходити далі.

Що означають записи в розділах III та IV?

Розділи III та IV інформують про обтяження нерухомості, тому вони ключові з погляду безпеки операції.

Розділ III — права й претензії

Тут ви знайдете обмежені речові права та претензії, наприклад сервітути, право довічного утримання чи відмітки про судові провадження, що тривають. Такі записи можуть впливати на спосіб користування нерухомістю та її вартість, тому варто ретельно перевірити їхній зміст.

Розділ IV — іпотеки

Цей розділ показує іпотеки, тобто забезпечення вимог, найчастіше кредитів. Якщо нерухомість обтяжена іпотекою, перед купівлею треба з'ясувати, як вона буде погашена та скасована, щоб вона не перейшла до нового власника разом із боргом.

Як перевірити поземельну книгу онлайн?

Щоб переглянути зміст книги, вам потрібен її номер. Номер ви можете отримати від власника або з документів на нерухомість. Зміст поземельних книг надає центральна система, яку веде судочинство, у якій після введення номера ви побачите актуальний вміст окремих розділів.

Варто пам'ятати про різницю між актуальним і повним змістом. Актуальний зміст показує чинні записи, а повний зміст охоплює також скасовані записи, що буває корисним під час аналізу історії нерухомості. Номер книги завжди варто перевірити, щоб бути впевненим, що він стосується потрібного житла.

Які правові принципи пов'язані з поземельною книгою?

Із поземельними книгами пов'язано кілька важливих правових принципів. Діє презумпція, що право, виявлене в книзі, відповідає реальному правовому стану, а також принцип, що скасоване право не існує. Завдяки цьому зміст книги має сильну доказову силу.

Важливою є також гарантія публічної довіри до поземельних книг, яка за загальним правилом захищає особу, яка набуває нерухомість добросовісно та з довірою до змісту книги. Це одна з причин, чому перевірка книги перед купівлею настільки важлива. Ці принципи регулює закон про поземельні книги та іпотеку, а в разі сумнівів варто проконсультуватися з нотаріусом чи юристом.

Підсумок: як безпечно читати поземельну книгу

Поземельна книга — це найважливіший інструмент для перевірки правового стану нерухомості перед купівлею. Її чотирирозділова структура дозволяє впорядкувати аналіз: розділ I описує нерухомість, розділ II вказує власника, а розділи III та IV розкривають права, претензії та іпотеки.

Перед операцією перевірте всі розділи, порівняйте дані власника зі стороною договору та з'ясуйте спосіб погашення можливих обтяжень. Користуйтеся актуальним номером книги й пам'ятайте про принципи, що випливають із закону про поземельні книги та іпотеку. У разі сумнівів проконсультуйтеся з нотаріусом чи юристом, щоб уникнути дорогих помилок.