Спільна власність на нерухомість — у чому суть
Ця стаття має виключно інформаційний характер і не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією у розумінні чинного законодавства. Перед прийняттям рішення проконсультуйтеся з ліцензованим консультантом.
Спільна власність на нерухомість — це ситуація, що трапляється значно частіше, ніж могло б здаватися: вона виникає при спадкуванні, купівлі квартири подружжям чи спільному інвестуванні кількох осіб. Хоча кожен зі співвласників має право на всю річ, користування нею та вирішення її долі потребує врахування інтересів інших.
Засади спільної власності регулює Цивільний кодекс, розрізняючи дві її основні форми. Розуміння того, у чому полягають відмінності між ними та які права й обов'язки мають співвласники, дозволяє уникнути конфліктів і ефективно управляти спільною нерухомістю.
- Спільна власність означає, що одна нерухомість належить неподільно кільком особам одночасно.
- Цивільний кодекс розрізняє часткову спільну власність та сумісну спільну власність з відмінними засадами.
- Дії, що перевищують звичайне управління, потребують згоди всіх співвласників.
- Кожен співвласник у частках за загальним правилом може розпоряджатися своєю часткою.
Що таке спільна власність
Спільна власність полягає в тому, що власність на ту саму річ належить неподільно кільком особам. У випадку нерухомості це означає, що жоден зі співвласників не є власником конкретної, виокремленої частини, а має право на цілість, обмежене правами інших. Цей інститут регулює Цивільний кодекс.
Спільна власність може виникнути багатьма способами, наприклад унаслідок спадкування кількома спадкоємцями, спільної купівлі нерухомості або скасування окремої власності. Незалежно від джерела її суть залишається однаковою: кілька суб'єктів поділяють одне право власності.
Часткова спільна власність
Спільна власність у частках — це найтиповіша форма, у якій частка кожного співвласника визначена дробом, наприклад однією другою або однією третьою. Ця частка виражає обсяг прав певної особи, але не відповідає фізично виокремленій частині нерухомості.
Рисою цієї форми є самостійність у розпорядженні часткою. Співвласник за загальним правилом може свою частку продати, подарувати чи обтяжити без згоди інших, хоча самою спільною річчю управляють уже з урахуванням їхніх прав.
Сумісна спільна власність
Сумісна спільна власність має безчастковий характер і завжди пов'язана з певними правовідносинами, наприклад спільністю подружнього майна або відносинами товариства. У її межах не вирізняють часток, а співвласники не можуть самостійно розпоряджатися своїм правом.
Ця форма спільної власності триває доти, доки існують правовідносини, з яких вона випливає. Лише їх припинення, наприклад припинення спільності майна, приводить до перетворення на часткову спільну власність і уможливлює поділ майна.
Управління спільною нерухомістю
Користування спільною нерухомістю та вирішення її долі потребує розрізнення дій звичайного управління від дій, що його перевищують. Для поточних справ, таких як дрібний ремонт, достатньо згоди більшості співвласників, порахованої за розміром часток. Для дій, що перевищують звичайне управління, наприклад продажу всієї нерухомості, потрібна згода всіх.
Коли співвласники не можуть домовитися, Цивільний кодекс передбачає можливість вирішення справи судом. Кожен співвласник також має право на співволодіння річчю та користування нею в обсязі, який можна узгодити з правами інших.
Права та обов'язки співвласників
Співвласники мають право на участь у плодах та інших доходах зі спільної речі пропорційно до розміру своїх часток. У такій самій пропорції вони несуть видатки й тягарі, пов'язані з нерухомістю, наприклад податки чи витрати на утримання. Принцип пропорційності впорядковує взаємні розрахунки.
Водночас кожен співвласник може вимагати скасування спільної власності, якщо подальше перебування в цих відносинах йому не підходить. Це важливе право, яке робить так, що спільна власність за загальним правилом не мусить тривати всупереч волі зацікавлених.
Підсумок: свідоме управління спільною власністю
Спільна власність — це ситуація, у якій одне право власності поділяють кілька осіб, причому Цивільний кодекс відрізняє часткову форму від сумісної. Ключове значення мають засади управління, поділ плодів і тягарів та можливість розпорядження часткою. Знання цих правил дозволяє співвласникам ефективно вирішувати долю нерухомості, а в разі конфлікту скористатися інститутом скасування спільної власності.
Часті запитання
Чи можна продати свою частку у спільній власності?
Чи потрібна для продажу всієї нерухомості згода всіх?
Як розраховують витрати на утримання спільної нерухомості?
Чим відрізняється сумісна спільна власність від часткової?
Редакція RealtyTM готує посібники на основі даних польського ринку та чинних норм. Зміст перевіряє редакція.
Пов’язані матеріали
Що таке сервітут, які його види та як він впливає на вартість і користування нерухомістю. Практичний путівник польським правом нерухомості.
Читати далі
Як скасувати спільну власність на нерухомість — способи поділу, договірний і судовий порядок, виплати й доплати. Практичний путівник польським правом.
Читати далі
Як передати нерухомість у дарунок — форма нотаріального акта, податок, звільнення для родини та можливість скасування. Путівник згідно з польським правом.
Читати далі