Іпотека без власного внеску в Польщі у 2026 році — чи це можливо?

Коротко

Так, але по суті одним способом: сімейний іпотечний кредит (rodzinny kredyt mieszkaniowy) з гарантією Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Програма діє, кредит можна отримати до 31 грудня 2030 року.

Поза програмою банки зазвичай дають до 80% вартості житла, а до 90% — якщо частина понад 80% має додаткове забезпечення (наприклад, страхування). Тому зазвичай потрібен внесок 10–20%.
Гарантія BGK замінює відсутній внесок до 20% витрат, але не більше 100 000 злотих. Якщо житло дорожче за 500 000 злотих, частину внеску все одно доведеться внести самому або забезпечити.
Скористатися можуть і самотні люди, і люди без дітей; обмеження за віком у законі немає. Умови: ніхто в домогосподарстві не має квартири чи будинку (винятки для сімей із двома і більше дітьми), а ціна за м² — у межах ліміту BGK.
«Безпечний кредит 2%» (Bezpieczny kredyt 2%) нових заявок не приймає, а законопроєкт про кредит #naStart відкликано.

Перевірте, скільки можна позичити з вашим внеском →

Джерело: Закон про сімейний іпотечний кредит і «Безпечний кредит 2%» (Dz.U. 2024 поз. 1724, єдиний текст), польською; BGK — Сімейний іпотечний кредит (умови та список банків), польською; KNF — Рекомендація S (поправка від 19.06.2023, рекомендації 15.5 і 15.5a), польською, перевірено 07.11.2026

Чому банк вимагає внесок: Рекомендація S

Комісія фінансового нагляду (KNF) рекомендує банкам, щоб у день виплати житловий кредит не перевищував 80% вартості нерухомості (показник LtV). До 90% — лише якщо частина понад 80% має додаткове забезпечення:

відповідне страхування (так зване страхування низького внеску),
блокування коштів на рахунку або застава злотових облігацій Державної скарбниці чи NBP,
передання певної суми у власність банку,
переказ заощаджень із пенсійного рахунку IKE або IKZE.

Виняток — кредит із гарантією BGK: він може сягати 100% вартості за вирахуванням вашого внеску. Якщо гарантія разом із внеском не дають 20% вартості, відсутню частину теж треба забезпечити одним зі способів зі списку.

Кожен банк встановлює власні пороги в цих межах і може вимагати більше за мінімум.

Джерело: KNF — Рекомендація S (поправка від 19.06.2023, рекомендації 15.5 і 15.5a), польською, перевірено 07.11.2026

Сімейний іпотечний кредит із гарантією BGK

Діє. Банк може надати його до 31 грудня 2030 року.

Як працює гарантія

Якщо ваш внесок менший за 20% витрат, різницю до 20% покриває гарантія BGK. Внеску може не бути зовсім.
Частина кредиту під гарантією — не більше 100 000 злотих, а гарантія разом із вашим внеском — не більше 200 000 злотих і не більше 20% витрат.
Кредит у злотих, на строк щонайменше 15 років — на купівлю квартири чи будинку, будівництво будинку або кооперативне право на житло.
Власний внесок не може перевищувати 20% витрат (30% за ставки, фіксованої щонайменше на 5 років) і 200 000 злотих — програма для тих, кому бракує внеску.
Гарантія не зменшує суму кредиту — ви позичаєте всю відсутню суму. Але банк не може дати гірших умов, ніж у звичайній пропозиції за такого самого внеску: частину під гарантією він рахує внеском. BGK бере одноразову комісію за гарантію.
Якщо ваш внесок — лише незабудована ділянка або гроші разом із премією з житлового ощадного рахунку (Konto Mieszkaniowe), ліміт внеску 200 000 злотих не діє — внесок і кредит разом не можуть перевищувати 1 000 000 злотих.

Джерело: Закон про сімейний іпотечний кредит і «Безпечний кредит 2%» (Dz.U. 2024 поз. 1724, єдиний текст), польською; BGK — Гарантія власного внеску, польською, перевірено 07.11.2026

Хто може скористатися

Повнолітня особа, яка веде домогосподарство сама, — зокрема самотня людина, — або подружжя чи батьки спільної дитини.
Обмежень за віком і порогу доходу в законі немає — потрібна кредитоспроможність, яку оцінює банк.
Ніхто в домогосподарстві не має квартири, будинку чи кооперативного права на них і не подарував таке житло близьким родичам за останні 5 років. Виняток: сім’я з двома дітьми може мати квартиру до 50 м², із трьома — до 75 м², із чотирма — до 90 м², із п’ятьма і більше — одну квартиру чи будинок будь-якої площі. У цих випадках внесок — не більше 10%.
Ви не є стороною іншого іпотечного договору на купівлю квартири чи будинку, укладеного протягом 36 місяців до заявки, і ніхто в домогосподарстві раніше не отримував сімейний іпотечний кредит.

Джерело: Закон про сімейний іпотечний кредит і «Безпечний кредит 2%» (Dz.U. 2024 поз. 1724, єдиний текст), польською; Міністерство розвитку і технологій — Житло без власного внеску (запитання й відповіді), польською; BGK — Сімейний іпотечний кредит (умови та список банків), польською, перевірено 07.11.2026

Ліміти цін за м² у IV кварталі 2026 року

Під час купівлі квартири ціна за 1 м² корисної площі не може перевищувати ліміт BGK. Вищий ліміт — для першого покупця в забудовника, нижчий — для вторинного ринку та інших випадків.

Місто	У забудовника (коефіцієнт 1,4)	Вторинний ринок та інше (коефіцієнт 1,3)
Варшава	17 497,70 zł	16 247,87 zł
Краків	14 018,90 zł	13 017,55 zł
Вроцлав	14 739,20 zł	13 686,40 zł
Познань	14 645,40 zł	13 599,30 zł
Гданськ	13 732,60 zł	12 751,70 zł
Люблін	11 958,97 zł	11 104,76 zł
Катовіце	11 172,70 zł	10 374,65 zł
Лодзь	10 062,50 zł	9 343,75 zł

Суми в злотих за м². Гміни, сусідні з воєводським містом, та інші гміни мають власні ліміти — повна таблиця для всіх воєводств є у файлі BGK. Ліміти змінюються щокварталу.

Джерело: BGK — Ліміти цін за м² у IV кварталі 2026 (PDF, інформація від 01.10.2026), польською, перевірено 07.11.2026

Сімейне погашення

Якщо під час кредиту народиться (або буде всиновлена) друга дитина, BGK погасить за вас 20 000 злотих кредиту; за третю і кожну наступну — 60 000 злотих. Розпорядження подається в банк протягом року від народження або всиновлення.

Джерело: BGK — Сімейне погашення, польською, перевірено 07.11.2026

Які банки надають

За списком BGK:

PKO Bank Polski
Bank Pekao
Alior Bank
Erste Bank Polska

Bank BPS (з 1.03.2024) і Bank Spółdzielczy w Brodnicy (з 2.09.2024) призупинили надання цього кредиту.

Джерело: BGK — Сімейний іпотечний кредит (умови та список банків), польською, перевірено 07.11.2026

Програми, які зараз не діють

«Безпечний кредит 2%»

Нові заявки не приймаються: закон дозволяє надати його лише за заявкою, поданою до набрання чинності поправкою від 25 липня 2025 року.

Джерело: Закон про сімейний іпотечний кредит і «Безпечний кредит 2%» (Dz.U. 2024 поз. 1724, єдиний текст), польською, перевірено 07.11.2026

Житловий кредит #naStart

Це був законопроєкт, а не програма. Уряд його відкликав — у переліку робіт він має статус «відкликано».

Джерело: KPRM — законопроєкт про кредит #naStart (статус: відкликано), польською, перевірено 07.11.2026

Гарантія BGK на внесок у SIM і TBS

Законопроєкт від 30.07.2026 поширює гарантію BGK на кредит на внесок (partycypacja) у квартиру SIM чи TBS і на внесок у житловому кооперативі. Він поки лише в переліку робіт уряду й ще не діє. Міністерство наголошує, що «Безпечний кредит 2%» він не повертає.

Джерело: Міністерство розвитку і технологій — Дешевший внесок у SIM і TBS (30.07.2026), польською, перевірено 07.11.2026

Окремої програми «без внеску для молоді» зараз немає. Сімейний іпотечний кредит не має обмеження за віком — молодь користується ним на тих самих умовах, що й усі.

Джерело: Міністерство розвитку і технологій — Житло без власного внеску (запитання й відповіді), польською, перевірено 07.11.2026

Якщо програма не підходить: інші шляхи

Ціна вища за ліміт, у вас уже є житло або ваш банк не надає цього кредиту — тоді внесок треба накопичити або замінити забезпеченням. Що розглянути:

Внесок 10% із додатковим забезпеченням

Рекомендація S допускає кредит до 90% вартості, якщо частина понад 80% забезпечена — найчастіше страхуванням низького внеску. Страхування зазвичай діє, доки кредит не стане меншим за 80% вартості.

Джерело: KNF — Рекомендація S (поправка від 19.06.2023, рекомендації 15.5 і 15.5a), польською, перевірено 07.11.2026

Іпотека на другій нерухомості

Частина банків приймає додаткове забезпечення на іншій нерухомості, наприклад батьків, — тоді враховується загальна вартість забезпечення. Власник має погодитися, і його нерухомість відповідає за кредит. Рішення ухвалює банк.

Допомога родини

Гроші від родини можуть стати вашим внеском. Співпозичальник чи поручитель може покращити кредитоспроможність, але сам по собі не замінює внеску в розумінні Рекомендації S.

Джерело: KNF — Рекомендація S (поправка від 19.06.2023, рекомендації 15.5 і 15.5a), польською, перевірено 07.11.2026

Ділянка як внесок

Під час будівництва будинку внеском може бути ділянка. У сімейному іпотечному кредиті незабудована ділянка як єдиний внесок знімає ліміт внеску 200 000 злотих (внесок і кредит разом — до 1 000 000 злотих).

Житловий ощадний рахунок (Konto Mieszkaniowe)

Ощадний рахунок BGK для людей від 13 років без власного житла: внески від 300 до 2 000 злотих на місяць, а після щонайменше трьох років нарахувань держава додає житлову премію. Його ведуть PKO Bank Polski, Bank Pekao і Alior Bank.

Джерело: BGK — Konto Mieszkaniowe, польською, перевірено 07.11.2026

Ставки, RRSO і платежі конкретних банків — із репрезентативним прикладом, датою та джерелом — ми показуємо лише на сторінці пропозицій. Актуальні пропозиції банків →

Перевірте, скільки можна позичити з вашим внеском

Вкажіть дохід — порахуємо, скільки ви можете позичити і яке житло вам до снаги. Безкоштовно.

Перевірити бюджет →

Зручніше поговорити?

Разом розберемо умови гарантії BGK і ваш внесок, перш ніж ви подасте заявку в банк.

Записатися на безкоштовну розмову

Часті запитання

Чи можна у 2026 році отримати іпотеку в Польщі без власного внеску?

Так — у сімейному іпотечному кредиті відсутній внесок до 20% витрат (не більше 100 000 злотих) замінює гарантія BGK. Кредит можна надати до 31 грудня 2030 року. Поза програмою банки зазвичай вимагають внесок щонайменше 10–20%.

Чи може самотня людина взяти сімейний іпотечний кредит?

Так. Домогосподарством за законом вважається і повнолітня особа, яка веде його сама. Потрібна кредитоспроможність і відсутність квартири чи будинку.

Чи є обмеження за віком або окрема програма для молоді?

Ні. Закон про сімейний іпотечний кредит не встановлює обмеження за віком, а окремої програми без внеску для молоді зараз немає.

Які ліміти цін у сімейному іпотечному кредиті в IV кварталі 2026 року?

Наприклад, Варшава: 17 497,70 злотих/м² у забудовника і 16 247,87 злотих/м² на вторинному ринку; Краків: 14 018,90 і 13 017,55 злотих/м². Ліміти для всіх воєводств BGK публікує щокварталу.

Які банки надають кредит із гарантією BGK?

За списком BGK на 07.11.2026: PKO Bank Polski, Bank Pekao, Alior Bank і Erste Bank Polska. Bank BPS і Bank Spółdzielczy w Brodnicy призупинили надання.

Чи діє «Безпечний кредит 2%» або кредит #naStart?

Ні. «Безпечний кредит 2%» нових заявок не приймає, а законопроєкт про кредит #naStart уряд відкликав.

Джерела (перевірено 07.11.2026)

Це загальна інформація, а не консультація і не пропозиція кредиту. Умови програм і банків змінюються — перед рішенням перевірте їх у джерелі. Рішення про кредит завжди ухвалює банк.