Натарыяльны акт пры куплі нерухомасці

Што такое натарыяльны акт і чаму ён патрэбны

Натарыяльны акт — гэта асаблівы афіцыйны дакумент, які складае натарыус і які пацвярджае здзяйсненне пэўнага прававога дзеяння. У выпадку нерухомасці захаванне гэтай формы не з'яўляецца толькі фармальнасцю — польскае грамадзянскае права патрабуе яе пад пагрозай нядзейснасці. Гэта азначае, што нават самая падрабязная дамова, спісаная самастойна бакамі, не перанясе ўласнасць памяшкання, калі не будзе заключана перад натарыусам.

Натарыус дзейнічае як асоба публічнага даверу. Яго задачай з'яўляецца не толькі спісанне волі бакоў, але і сачэнне за тым, каб дзеянне было адпаведным праву і каб ніводны з бакоў не быў пакрыўджаны. Натарыус захоўвае непрадузятасць у адносінах да пакупніка і прадаўца, клапоцячыся аб інтарэсах абодвух адначасова.

Што павінен змяшчаць натарыяльны акт

Закон Права аб натарыяце дакладна вызначае абавязковыя элементы кожнага акта. Да найважнейшых належаць дата і месца складання, звесткі натарыуса, дакладныя асабістыя даныя бакоў разам з пацвярджэннем іх тоеснасці, а таксама падрабязнае апісанне прадмета дамовы.

Апісанне нерухомасці і яе прававога стану

Акт павінен адназначна ідэнтыфікаваць нерухомасць: яе размяшчэнне, плошчу, нумар зямельнай кнігі і нумар участка або памяшкання. Натарыус адзначае таксама інфармацыю пра абцяжаранні, такія як іпатэкі ці сервітуты, а таксама пра магчымыя прэтэнзіі трэціх асоб, выяўленыя ў кнізе.

Цана, умовы аплаты і перадача

У дакуменце знойдзецца ўзгодненая цана, спосаб і тэрмін яе аплаты, а таксама момант перадачы нерухомасці набытчыку. Бакі часта ўзгадняюць у акце так званае падпарадкаванне выкананню, што палягчае спагнанне патрабаванняў, калі б другі бок не выканаў абавязкаў.

Як праходзіць сустрэча ў натарыуса

Перад умоўленым тэрмінам натарыус камплектуе і аналізуе дакументы, у тым ліку выпіску з зямельнай кнігі, падставу набыцця прадаўцом, а таксама даведкі, якія пацвярджаюць адсутнасць запазычанасцяў. У дзень падпісання абодва бакі з'яўляюцца асабіста або праз належна ўпаўнаважанага прадстаўніка.

Натарыус зачытвае змест акта ўголас, упэўніваючыся, што бакі разумеюць яго палажэнні і прымаюць іх без заўваг. Гэта момант для пастаноўкі пытанняў і высвятлення сумневаў. Толькі пасля зачытвання і прыняцця бакі і натарыус ставяць подпісы, што завяршае дзеянне.

Роля прадстаўніка

Калі які-небудзь з бакоў не можа з'явіцца асабіста, ён можа дзейнічаць праз прадстаўніка. Даверанасць на продаж або куплю нерухомасці таксама патрабуе формы натарыяльнага акта, таму варта падрыхтаваць яе загадзя.

Выдаткі, звязаныя з натарыяльным актам

Агульны выдатак складаецца з некалькіх элементаў. Асноўным з'яўляецца натарыяльная такса, гэта значыць узнагароджанне натарыуса, максімальны памер якога рэгулюе распараджэнне Міністра юстыцыі і які залежыць ад вартасці здзелкі. Да гэтага дадаецца падатак ад грамадзянска-прававых дзеянняў пры куплі на другасным рынку або падатак ПДВ, уключаны ў цану на першасным рынку.

Судовыя зборы і падаткі

Натарыус спаганяе таксама судовыя зборы за запіс права ўласнасці і магчымай іпатэкі ў зямельную кнігу і перадае іх у суд. На практыцы гэта азначае, што набытчык урэгулёўвае ўсе плацяжы ў адным месцы, а натарыус выконвае функцыю пасярэдніка ў адносінах да падатковай установы і суда зямельных кніг.

На што звярнуць увагу перад падпісаннем

Ключавой з'яўляецца самастойная праверка зямельнай кнігі нерухомасці, якую можна праглядзець онлайн. Варта праверыць, ці прадавец з'яўляецца рэальным уласнікам, ці нерухомасць не абцяжарана іпатэкай або іншымі правамі, а таксама ці не вядуцца ў дачыненні да яе судаводствы.

Добрым звычаем з'яўляецца просьба аб праекце акта загадзя, каб спакойна азнаёміцца з яго зместам перад візітам. Калі якія-небудзь запісы выклікаюць сумневы, іх трэба высветліць перад пастаноўкай подпісу — пасля падпісання змена ўмоў патрабуе чарговага натарыяльнага дзеяння.

Папярэдняя дамова і дамова пераносу ўласнасці

На практыцы здзелкі часта дзеляцца на два этапы. Спачатку бакі заключаюць папярэднюю дамову, у якой абавязваюцца заключыць асноўную дамову ў будучыні, напрыклад пасля атрымання пакупніком крэдыту. Папярэдняя дамова ў форме натарыяльнага акта дае мацнейшую ахову, бо дазваляе спагнаць заключэнне абяцанай дамовы.

Уласны перанос уласнасці адбываецца толькі ў абяцанай дамове. Менавіта яна выклікае распарадчы эфект і з'яўляецца падставай запісу новага ўласніка ў зямельную кнігу.

Падсумаванне: натарыяльны акт як фундамент бяспечнай здзелкі

Натарыяльны акт — гэта значна больш чым фармальны патрабаванне — гэта гарантыя, што купля нерухомасці адбываецца згодна з правам, а інтарэсы абодвух бакоў абаронены. Свядомы набытчык ведае абавязковыя элементы акта, разумее структуру выдаткаў і правярае прававы стан нерухомасці яшчэ перад візітам у канцылярыю. Дзякуючы гэтаму падпісанне дамовы становіцца спакойным завяршэннем здзелкі, а не крыніцай стрэсу.