Сервітут — віды і наступствы для нерухомасці
Гэты артыкул мае выключна інфармацыйны характар і не з’яўляецца юрыдычнай, падатковай ці фінансавай кансультацыяй у сэнсе дзеючага заканадаўства. Перад прыняццем рашэння пракансультуйцеся з ліцэнзаваным кансультантам.
Сервітут належыць да найбольш распаўсюджаных абмежаваных рэчавых правоў і здольны істотна паўплываць на спосаб карыстання нерухомасцю, а таксама на яе рынкавую вартасць. Для многіх пакупнікоў становіцца непрыемным сюрпрызам, калі высвятляецца, што праз участак праходзіць дарога для суседа або што ў кватэры мае права пажыццёва жыць трэцяя асоба.
У польскім прававым парадку інстытут сервітуту рэгулюе Грамадзянскі кодэкс, вылучаючы некалькі яго разнавіднасцей з рознымі наступствамі. Разуменне адрозненняў паміж імі дазваляе свядома ацэньваць рызыку, звязаную з набыццём абцяжаранай нерухомасці, і пазбягаць спрэчак з упаўнаважанымі асобамі.
- Сервітут — гэта абмежаванае рэчавае права, якое абцяжарвае адну нерухомасць на карысць іншай асобы або нерухомасці.
- Вылучаюць зямельныя, асабістыя сервітуты і сервітуты перадачы, і кожны з іх спараджае розныя прававыя наступствы.
- Устанаўленне сервітуту на нерухомасці звычайна патрабуе формы натарыяльнага акта і запісу ў зямельную кнігу.
- Сервітут можа зніжаць вартасць абцяжаранай нерухомасці, і яго варта праверыць перад куплёй.
Што такое сервітут і адкуль ён паходзіць
Сервітут — гэта абмежаванае рэчавае права, якое абцяжарвае нерухомасць на карысць іншай асобы або іншай нерухомасці. Упаўнаважаная асоба можа ў пэўным аб'ёме карыстацца чужой нерухомасцю альбо патрабаваць ад яе ўласніка ўстрымання ад некаторых дзеянняў. Гэты інстытут урэгуляваны ў Грамадзянскім кодэксе і мае на мэце ўзгадненне інтарэсаў суседніх уласнікаў або забеспячэнне патрэб канкрэтных асоб.
Характэрнай рысай сервітуту з'яўляецца тое, што ён звязвае нерухомасць, а не толькі яе цяперашняга ўласніка. Гэта азначае, што па агульным правіле абцяжаранне захоўваецца таксама пасля продажу нерухомасці, і новы ўласнік мусіць яго паважаць, калі яно было дзейсна ўстаноўлена.
Зямельны сервітут
Зямельны сервітут устанаўліваецца на карысць кожначасовага ўласніка іншай нерухомасці, званай пануючай, і абцяжарвае служэбную нерухомасць. Класічным прыкладам з'яўляецца сервітут неабходнай дарогі, які забяспечвае пад'езд да ўчастка, што не мае належнага доступу да публічнай дарогі. Гэтае права аўтаматычна пераходзіць да наступных набыўцаў абедзвюх нерухомасцей.
Зямельны сервітут павінен павялічваць карыснасць пануючай нерухомасці і адначасова абцяжарваць служэбную нерухомасць толькі ў неабходным аб'ёме. Яго змест можа ахопліваць як карыстанне чужой зямлёй, так і абмежаванне ўласніка ў ажыццяўленні яго паўнамоцтваў.
Асабісты сервітут
Асабісты сервітут устанаўліваецца на карысць канкрэтнай, паіменна вызначанай фізічнай асобы і спыняецца не пазней за яе смерць. Найбольш распаўсюджанай разнавіднасцю з'яўляецца сервітут пражывання, які дае ўпаўнаважанаму права пажыццёва жыць у дадзеным памяшканні. Гэтае права цесна звязана з асобай і не падлягае спадкаванню ды па агульным правіле адчужэнню.
Гэты від сервітуту часта з'яўляецца пры дарэнні нерухомасці паміж членамі сям'і, калі дарыцель хоча забяспечыць сабе права далейшага пражывання. Для набыўцы такой нерухомасці гэта азначае неабходнасць лічыцца з прысутнасцю ўпаўнаважанай асобы.
Сервітут перадачы
Сервітут перадачы з'яўляецца адносна наймаладзейшай разнавіднасцю і быў уведзены ў Грамадзянскі кодэкс з улікам інфраструктурных прыстасаванняў, такіх як энергетычныя лініі, газаправоды ці водаправодныя сеткі. Ён устанаўліваецца на карысць прадпрымальніка, які з'яўляецца ўласнікам або плануе будаўніцтва перадаючых прыстасаванняў на чужой зямлі.
Уласніку абцяжаранай нерухомасці можа належаць узнагароджанне за ўстанаўленне такога сервітуту. Варта звярнуць на яго ўвагу пры куплі будаўнічага ўчастка, бо праходжанне сетак можа абмяжоўваць магчымасці забудовы.
Устанаўленне, спыненне і наступствы для вартасці
Сервітут на нерухомасці ўзнікае найчасцей праз дамову, пры гэтым заява ўласніка абцяжарванай нерухомасці патрабуе звычайна формы натарыяльнага акта. Ён можа таксама быць устаноўлены рашэннем суда або набыты праз даўнасць валодання. Для бяспекі абароту істотны запіс у зямельную кнігу, які раскрывае абцяжаранне перад трэцімі асобамі.
Сервітут бывае крыніцай рэальнага зніжэння вартасці нерухомасці, асабліва калі ён істотна абмяжоўвае свабоду карыстання ёю. Таму перад куплёй трэба дакладна прааналізаваць змест раздзела III зямельнай кнігі і ўстанавіць рэальны аб'ём абцяжарання.
Падсумаванне: чаму варта правяраць сервітуты
Сервітут — гэта трывалае абцяжаранне нерухомасці, якое можа перажыць змену ўласніка і рэальна паўплываць на спосаб карыстання зямлёй ці памяшканнем. Адрозненне зямельных, асабістых сервітутаў і сервітутаў перадачы дазваляе ацаніць, каго датычыцца права і як доўга яно будзе дзейнічаць. Перад кожнай здзелкай варта праверыць запісы ў зямельнай кнізе і фактычны стан, каб свядома ацаніць рызыку і вартасць нерухомасці.
Частыя пытанні
Ці спыняецца сервітут пасля продажу нерухомасці?
Дзе праверыць, ці абцяжарана нерухомасць сервітутам?
Ці належыць узнагароджанне за ўстанаўленне сервітуту?
Як можна скасаваць або змяніць існуючы сервітут?
Рэдакцыя RealtyTM рыхтуе даведнікі на аснове дадзеных польскага рынку і дзеючых нормаў. Змест правярае рэдакцыя.
Звязаныя матэрыялы
Што такое супольная ўласнасць на нерухомасць, чым доля-долевая адрозніваецца ад сумеснай і якія правы маюць суўласнікі. Практычны даведнік па польскім праве.
Чытаць далей
Як скасаваць супольную ўласнасць на нерухомасць — спосабы падзелу, дамоўны і судовы парадак, а таксама выплаты і даплаты. Даведнік па польскім праве.
Чытаць далей
Як перадаць нерухомасць у дарэнне — форма натарыяльнага акта, падатак, вызваленне для сям'і і магчымасць адклікання. Даведнік па польскім праве.
Чытаць далей