Податок з продажу до спливу 5 років

Коли продаж підлягає оподаткуванню

Оплатне відчуження нерухомості, наприклад продаж квартири, може підлягати податку з доходів фізичних осіб, якщо відбувається до спливу п'яти років від набуття. Якщо Ви продаєте нерухомість після цього періоду, дохід від її відчуження, як правило, не оподатковується й Вам не потрібно навіть подавати з цього приводу декларацію.

Це правило має відохочувати від швидкого, спекулятивного обігу нерухомістю, а водночас не обтяжувати осіб, які продають майно після тривалого періоду володіння. Тому перед рішенням про продаж варто спершу встановити, чи п'ятирічний період уже сплив — від цього залежить, чи взагалі постане питання податку.

Як рахувати п'ятирічний період

Спосіб рахування п'ятирічного періоду є частим джерелом непорозумінь. Цей період не біжить від дня купівлі, а рахується від кінця календарного року, у якому відбулося набуття нерухомості. Це означає, що незалежно від того, у якому місяці Ви купили квартиру, лічильник рушає лише з 31 грудня того року.

На практиці сплив п'яти років припадає, отже, на кінець п'ятого календарного року, що настає після року набуття. Це правило має велике планувальне значення: іноді достатньо перенести продаж на кілька місяців, щоб цілковито уникнути податку. Варто точно встановити дату набуття, бо у випадку спадку чи дарування правила рахування можуть бути складнішими.

Як встановлюється дохід до оподаткування

Якщо продаж відбувається до спливу п'яти років, податок Ви сплачуєте не з усієї ціни продажу, а з доходу. Дохід — це різниця між надходженням від відчуження та витратами на його отримання, до яких належить насамперед документально підтверджена ціна набуття нерухомості та витрати, що збільшили її вартість під час володіння.

Це означає, що якщо Ви продаєте квартиру за суму, близьку до ціни купівлі, дохід, а отже й податок, може бути невеликим або не виникнути зовсім. Ключовим є накопичення документів, що підтверджують витрати — акта купівлі, рахунків за ремонти чи модернізації. Без них важко довести витрати та знизити базу оподаткування, тож варто дбати про документацію від початку.

Житлова пільга

Навіть коли продаж відбувається до спливу п'яти років, податку можна уникнути завдяки так званій житловій пільзі. Вона полягає в тому, що якщо надходження від продажу Ви спрямуєте на власні житлові цілі у встановлений законом термін, відповідна цьому частина доходу звільняється від податку. Житловими цілями вважаються, зокрема, купівля наступної квартири, будівництво будинку чи погашення кредиту на власне житло.

Щоб скористатися пільгою, потрібно виконати умови, визначені нормами, у тому числі витратити кошти у визначений час і на цілі, охоплені звільненням, та зберегти документацію, що підтверджує видатки. Оскільки деталі бувають складними, а норми змінюються, при плануванні скористатися пільгою варто проконсультуватися з податковим консультантом.

Розрахунок із податковою

Дохід від оплатного відчуження нерухомості розраховується в окремій річній декларації, що подається на формулярі PIT-39. У ній зазначають як дохід до оподаткування, так і можливу суму, охоплену житловою пільгою. Обов'язок подати декларацію виникає, коли продаж відбувся до спливу п'яти років, навіть якщо врешті Ви маєте намір скористатися звільненням.

Важливо виконати формальності в термін і зберегти документи, що підтверджують як витрати на набуття, так і видатки на житлові цілі. У разі перевірки саме на платника лягає тягар доведення того, що умови звільнення виконано. Сумлінний розрахунок і порядок у документах захищають Вас від спору з податковою.

Підсумок: продаж нерухомості та податок

Продаж нерухомості до спливу п'яти років від набуття може бути пов'язаний із податком з доходу, що рахується з доходу, тобто різниці між надходженням і документально підтвердженими витратами. П'ятирічний період рахується від кінця календарного року, у якому відбулося набуття. Податку можна уникнути завдяки житловій пільзі, спрямувавши надходження на власні житлові цілі у встановлений законом термін. Розрахунок Ви подаєте на PIT-39 і зберігаєте документи, що підтверджують витрати й видатки.